文档介绍：2009年杭州楼市供应量分析
影响房价的第一因素无疑是供求关系。由于2008年杭州土地供应量比较少,据统计,截至2008年11月底杭州八区(包括余杭、萧山)共推出住宅用地(建筑面积)不足334万平方米,这个数字甚至少于2005年的供应量。同时,受行业调整、企业洗牌、价格回调、理性回归等因素影响,2009年楼市将有太多的不确定,是否会出现房荒现象,再次导致房价上涨?2009年将新增房源1000万平方米,未来两年内,杭州楼市不会出现房荒。
第一部分
截止到2009年底,预计杭州共有1700万平方米的可售房源,至少需要3年消化。
明年可售房源1700万平方米
据汉嘉地产顾问统计,从2007年10月起,杭州商品住宅市场供应量持续增加,但需求受调控影响逐步萎缩,致使存量房不断增加,截至2008年11月底,杭州八区商品房存量超过650万平方米,已远远超过杭州八区年均销售量(据多年的销售数字统计,杭州八区年均销售量约500—550万平方米)。
如果对2009年杭州楼市供应量做个预计,按正常供应量计算(不排除开发商延迟开工因素),2009年杭州八城区商品住宅市场潜在供应量约1060万平方米,加上2008年的存量,按年均去化量来计算,约1700万平方米的可售房源,至少需要3年来消化,即使不加新增供应量、仅存量来看,到2010年杭州楼市不会出现房荒,甚至存量消化还会持续到2011年。而且2009年市场行情并不容乐观,因此严重的供大于求会导致销售压力进一步加大。
附表:2009年各板块供应量

(注:2009年可售房源不包括2008年12月存量,2008年销售量以前11个月销售量为统计依据,预计2009年行业形势更加不容乐观,因此2009年去化量以2008年去化为计算基准,并以此计算2009年存量。)
萧山上市量最大滨江存量房最多
从各区块2009年上市量来看,萧山板块最多,达到176万平方米,闲林排第二,。主城区区块中,滨江区最多,为101万平方米,共有钱塘山水、东方郡、彩虹豪庭、海威国际等14个楼盘要推出新房源,新增房源量最大。而小和山板块、黄龙板块、老蒋村板块和西湖板块,2009年没有新增供应量。
而根据2007年的消化速度,从2009年各区块预测存量来看,滨江区以158万平方米排在第一,闲林和萧山分列第二和第三,老蒋村板块则因为区块比较成熟,可售房源减少,很有可能出现供不应求的状况。

第二部分
90平方米房源对价格最敏感、去化压力趋大;90-140平方米的房源消化压力不大;140——210平方米房源去化速度不容乐观;豪宅市场的去化力要看稀缺性。
市场环境持续低迷,对于开发商来说,迫在眉睫的显然是研究购买心理,深入研究各个意向客户群的需求。在理性面对市场变化的同时,找准细分市场切入点,以尽快出货,回笼资金。
90平方米以下房源:对价格敏感去化压力日增
购买这部分房源的客户群大部分为首次置业者,是市场中最为刚性的需求。因为他们大多是结婚买房,观望周期较短,需求保持相对稳定,虽遭遇市场调整,但一直都在持续释放。
各项利好政策的出台,会对此类客群产生较大的促进作用,可在短时间内有一定程度的放量,但由于受“90/70”政策影响,供应量不断增加,存量房源也会不断增加。
据统计,截