文档介绍：***************之项目开发流程、管理控制指导手册编制:*******审核:********二OO九年三月前言鉴于公司成立不久,各方面工作都在努力完善中,内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*******的倡议和指导下,经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。本手册,编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件,编制时将项目开发的整个流程为主轴线,以各流程的大纲为主,加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础,尽量做到宜懂实用,目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设,更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,,但我们会更努力更用心的去完善它,,努力总会有回报!*****年*月目录前言2第一章:房地产开发的概念5一、房地产开发的种类5二、房地产开发的基本原则及要求5三、设立房地产开发企业应当具备的条件5四、房地产开发企业的设立程序6第二章:可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9第三章:建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10(一)、土地使用权10(二)、土地开发12二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记,申请招投标22六、申办《施工许可证》24第四章:工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26(一)、工程进度的控制26(二)、工程质量的控制28(三)、工程成本的控制29(四)、工程合同的控制34第五章:项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41第六章:房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章:附录:房地产开发相关流程47房地产开发全流程47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程68后记69第一章:房地产开发的概念房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。一、房地产开发的种类:房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形:一是新区土地开发,即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并对土地进行重新改造,投入新的劳动。就房屋开发而言,一般包括四个层次:第一层次为住宅开发;第二层次为生产与经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发;第四层次为城市其他基础设施的开发。二、房地产开发的基本原则及要求:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条至二十七条的规定,房地产开发有下列基本原则及要求: (一)房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。(二)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的, 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。(三)房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范