文档介绍：中原--包头市乾观缘项目市场研究报告
送呈:包头麦格瑞置业发展有限公司
中原地产
研究结论提要
敝司根据房地产市场调研与定位的一般原理,通过对包头市宏观经济及房地产政策、房地产市场供应现状、市场需求和在售项目现状的深入调查和分析研究,最终得出结论如下:
市场部分:
Ø 受全国经济高速发展的影响,包头市经济发展迅速,以人均可支配收入为基础的购买力迅速提高;
Ø 房地产市场尚处于初级阶段, 但发展潜力大、速度快,房价呈明显的上升趋势;
Ø 包头市目前房地产住宅市场供应以普通商品住宅为主、经济适用房和高档商品房为辅,且经济适用住房,尤其是高档商品房所占比例较小;
Ø 商品住宅市场供应产品良莠不齐,且售价较低,营销推广手段单一,在产品上和推广上都存在较多的市场空白;
Ø 产品供应类型集中为多层和小高层住宅,别墅及高层住宅较少见;小高层住宅04年开始起步,且发展迅速,并逐步为市场所接受,而高层住宅的市场接受程度尚待验证;
Ø 住宅市场需求以二次置业为主,改善居住环境是主要购买目的,单套总价30万和50万是当地居民购买力的两个重要界限;
Ø 东河区的市场产品供应以价位较低的中低端产品为主,而青山区和昆都仑区的市场产品供应集中于中高端产品;
Ø 高品质产品是本市最大的市场空白点,该类产品在青山区的需求量较大,不容忽视,中高端产品有较大的市场空间。
关于本案:
Ø 从本项目地块特点来看,该地块是非常理想的住宅建设用地,周边绿化环境良好,附近有丽日花园等高档楼盘及青山宾馆,是人们心目中的高档社区聚集地,本案具备建中高档项目的基本条件;
Ø 考虑到包头市民对高层住宅刚刚开始接触,对小高层住宅的态度尚处于开始接受到完全认可的过度阶段,但高层和小高层住宅将成为包头未来住宅市场的主流产品形式,最终将本案的产品定位确定为小高层、高层结合的中、高档项目。
本案最终定位为:
小高层与高层相结合的大型运动、健康、绿色社区
报告正文:
1 宏观市场研究
全国经济情况
“增长较快、效益较好、价格平稳、活力增强”,“经济运行的稳定性有所提高、发展的协调性有所改善、关键领域的改革有所突破”——这是中央工作经济会议对2005年我国经济运行的评价和表述。据国家统计局发布的《中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报》显示,2005年我国经济运行总体质量和效益不断改善,国民经济和社会发展取得明显成效,全年国内生产总值为182321亿元,%。
历年GDP及其增长速度
注:GDP的绝对值按现价计算,增长率按可比价格计算
“十五”期间,我国经济发展迅速,国内生产总值稳步增加,经济增长率持续高位徘徊。未来经济发展前景乐观,GDP增势明显,但受结构调整等多方面影响,增长速度稳中有降。今年3月份中央发布的《第十一个五年规划纲要》中指出,“十一五”%,人均国内生产总值比2000年翻一番。实现经济的平稳运行。
历年固定资产投资额及其增长速度
固定资产投资一直为经济增长贡献巨大力量,但投资过快增加容易引起整个经济的不稳定发展。从走势图上可以很明显的看出,2001年至2003年,我国固定资产投资增速明显加快,有过热的危险。2003年以后,国家出台相应政策进行调整,投资增速缓慢下调,有利于未来经济的稳定持续发展。
与经济增长相伴随,人民的收入稳步增加,生活水平明显提高。“十五”期间,城镇居民人均可支配收入增长53%,%,农村居民人均纯收入增长38%,%,食品支出比重下降,消费结构有所改善。
历年城镇居民人均可支配收入及其增长速度
2005年我国城镇居民的人均可支配收入达到10493元,%,购买能力越来越强。
历年社会消费品零售总额及其增长速度
“十五”期间,社会消费品零售额稳步增长,2005年达到67177 亿元,比2001年增长56%,增加的购买力释放量有限。
历年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度
城乡居民人民币储蓄存款余额增长迅速,2005年达到141051亿元,比2001年增长91%。城乡居民增加的收入有很大一部分用于储蓄,消费支出增长有限,消费需求有巨大的发掘潜力。
乐观的宏观经济形势,给中国房地产业的健康发展提供了重要保证和有力支持。2005年房地产开发投资15759亿元,%。商品房竣工面积48793万平方米,%。商品房销售额18080亿元。其中,%,%(该数据为初步测算数据)。
房地产建设不但是经济建设的结果,而且是经济建设的主要动力之一,通过房地产项目的建设,能拉动经济增长