文档介绍：小史河欧洲风情商业街项目营销规划思路固始2014年12月5日PART :河道基础工程仅完成部分河段的涵管线路的初步铺设,河道回填及项目工程均为启动。工程时间推演:根据项目目前状况,河道基础工程全部完工约需要3-6个月,河道回填约需要1-2个月,加上项目一期商业街部分启动,也需要3个月左右时间。项目SWOT分析S(优势)?紧邻固始一中,距离老商业区较近,商业形成周期会加快;?外部交通比较便利(蓼北路、312),商业街易达性较好。W(劣势)?依托河道改造,工程周期会延长,对项目的快速流转会有影响;?项目分段分包开发,整体协调一致性会受到影响;?商业街相对较长,呈带状分布,后期商业导入难度会加大。O(机会)?项目处与老商业区末端,区域发展潜力较大,而固始县自升格为省直管县后,发展势头迅猛,城区范围的80规划,对商业需求有了更高的要求;?固始市场上商业基本处于传统的散点式模式,规划及管理混乱,脏乱差较严重,给本项目商业发展提供契机;?小区整体住宅规划体量大,消费潜力大,对商业有很好的反哺作用。T(危机)?项目商业体量较大,且存在硬伤,对商业运作要求较高,且必须一次成功;?当前阶段项目人流量密集度不足,消费惯性尚需调整,商业市场培育期较长;?市场整体租金水平低下,租金与售价比例非常不协调,严重影响项目销售价格。当前核心课题界定综上,可以看出项目处于风险与机遇并存的时期,如何一局定乾坤,塑造固始新的商业中心,需界定当前几个核心课题:一、项目商业主题业态功能定位走差异化路线,区别于现市场商业现状,实现特色经营,吸引商铺租铺者、投资者、自营者、消费者。二、项目招商与营销模式制定,充分锁定租铺者、买铺自营者、买铺投资者、消费者,实现整体盈利。三、当前情况下加快推进工程进度,争取在2015年夏季商业街部分区域开放,营造氛围。 2商业定位建议市场定位—商业定位建议就商业地产而言,商业市场的成功运作主要根基在于[城市商业需求、区域条件、产品经济效益]三方位立体整合因此我司对本案的思考主要是以商业价值为核心、创造差异化产品市场机能为指导思想简而言之就是(商业):固始缺什么商业?特别是城东区域缺什么商业?固始人民需要什么样的商业?市场定位—商业定位建议固始县商业分布整体以踏月寺为核心,呈散点式分布,城东区域更是没有成规模的商业聚集;除西亚、国源、信合商业广场外,其他商业均属于小区沿街配套商业,经营脏乱差,不上档次,且不具备规模化和综合性。整体业态规划凌乱。目前有层次、有特色、有个性的商业街在城东尚属空白。随着经济的飞速发展,社会已进入了一个消费时代,以娱乐休闲为主的服务性产业需求越来越大。据调研,2012年食品类、%、%,%、%,由此可见,餐饮文化娱乐消费已成为居民重要消费之一,需求正从生活型需求往享受型需求转变。而消费环境已真正成了定义现代城市空间的重要元素。且消费成为人们一种休闲、消遣或体验时尚的活动,为了适应和满足人们多元化的需求,现代的商业已不能满足这一单纯的功能、而固始县人民正缺乏这样一种以休闲餐饮体验为主的主题商业。市场定位—商业定位建议