文档介绍：20112011年6月5日战略咨询StrategyConsultant投资顾问InvestmentConsultant招商代理InvestmentAdviser深度研究DepthStudy公司主页区域开发业务战略规划报告海尔地产区域开发的意义区域开发的政策形势和市场机会分析区域开发的企业实践和能力分析海尔地产的资源优势分析与战略选择海尔地产区域开发产品模型海尔地产区域开发业务战略规划区域开发的操作流程主要内容区域开发低成本介入以策划规划的方式“圈得”大片土地通过与政府达成契约的方式保障投资的收益低风险扩张分期进行基建、市政开发的投入,项目进度可控政府负债具有较高的信誉,开发商的风险较小高财务收益分享土地以及项目开发的各种收益,包括固定债券收益、土地增值收益、二级土地收益高速度增长分享城市以及区域经济增长的成果成为推动城市经济发展的土地综合运营商四大核心价值区域开发是通过对区域土地的合理规划与利用,更加有效地组织和协调区域内的经济活动和生活方式,最大程度地发掘区域内的资源潜力,并且让区域的相关利益方都能够从中获益的综合性开发区域开发的定义区域开发的核心价值与定义区域开发的投入产出模式投入产出模式区域规划与产业定位聚集区域开发的各类资源吸引合作伙伴与客户基础设施建设公共环境建设旗舰项目开发与运作区域公共环境建成基础设施建设完成旗舰项目开发结束建立资源平台与产业平台区域的土地价值提升区域的影响力扩大固定债权收益:获得一级土地开发成本及合理利润土地增值收益:经营性土地卖地收入扣除所有税费和开发成本外的增值部分与政府按照一定比例分成房产销售收益:低价获取二级土地开发权,获得高额房产销售利润自主经营收益:通过房产出租及物业经营获得稳定收益投入区域开发产出盈利区域开发价值实现的基础在区域开发过程中,开发商与地方政府保持着长期的合作关系,特别是在区域发展、财务目标和土地增值等方面,两者的利益更是保持的高度一致性区域开发商通过有效的政府营销,让地方政府在政策制定、产业发展规划等方面向有利于区域开发的方向倾斜,则能实现与政府之间更加高层次的利益绑定,使自己成为市场推动型的“城市运营商”区域开发商以倡导者的身份提出自己的价值主张,并通过区域规划为地方政府勾画出了区域发展的美好蓝图,从而间接控制了区域的发展方向和土地的使用方式区域开发商拥有大块土地的一级开发权,能够按照自己的计划控制土地开发的进程,并在土地出让以及土地收益分配的环节拥有主动权在区域开发的前期需要对资源进行充分的盘点与整合,特别是土地的分级与功能指标的分配、企业资源的挖掘、政府资源的有效利用、项目资金的计划与投入等方面在区域开发的过程中,区域开发商通过一级土地的开发、旗舰项目的启动搭建了良好的资源整合平台,为项目融资、招商以及其他开发商参与共同开发创造了良好的条件利用软性约束控制大块土地区域开发商利用智力资源来主导规划,在满i足相关利益方基本要求的同时,能够更加合理有效地规划区域的产业结构、公共环境、功能定位等各项要素,最大程度发挥区域各项资源的优势通过共同利益绑定地方政府凭借智力投入主导区域规划整合各种资源引领开发进程区域开发对于海尔的战略意义海尔地产“两金一资源”战略实施的重要抓手公司层面集团层面项目层面海尔集团各类资源的重要整合平台海尔地产项目运营能力的重要提升途径海尔地产区域开发所秉持的原则国家级规划区域往往具备比较雄厚的工业基础以及相对发达的交通设施条件国家级规划区域受到政策利好影响,将带动周边地区资源的集聚,引导产业结构转移,为区域开发奠定良好的基础海尔集团具有遍布全国的工业园以及产业资源,海尔地产应充分利用其资源优势协同攻关海尔区域开发应以海尔工业地产为依托,开发配套型的商业、住宅项目,形成地区性综合型片区海尔地产的区域开发应该以创新为主题,在原有的区域开发模式上,结合自身的优势进行新的探索海尔地产应充分利用集团先进的科研成果,借助创新理念和先进科技培育独特的区域开发竞争力标准化的开发模式已经成为房地产开发的主流,海尔的区域开发重在通过标准化来培养可复制的项目运作能力区域开发将吸引各类开发商通力合作,海尔地产应把握好学****其他房地产企业成熟项目运作模式的机会主要内容海尔地产区域开发的意义区域开发的政策形势和市场机会分析●一级开发的市场机会分析●区域开发的市场前景分析区域开发的企业实践和能力分析海尔地产的资源优势分析与战略选择海尔地产区域开发产品模型海尔地产区域开发业务战略规划区域开发的操作流程云南城投:环湖东路、昆明湖、生态城项目,昆明城中村改造、西双版纳旅游区上海城投:上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保留保护与修缮、重大工程配套商品房建设漳州发展:福建省漳州市龙文区段旧城改造、南靖县船场溪荆西右岸片区黑牡丹:常州北部新城高铁片区的土地一级开发项目泰达股份:大连市甘井