文档介绍：--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________某国际公寓营销策略推广方案朝阳国际公寓推广方案项目概况规划情况建筑用地面积65,396M2总建筑面积337,217M2,其中地上建筑面积270,257M2住宅建筑面积267,,%总居住户数1,646户停车位1,841个,小区基本呈围合布局,地下车库集中设置于中央绿地之下建筑分期地块分基本三期建设,南部2、3、4号楼为一期,1、5号楼为为二期,6号公寓楼为三期,会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。一期住宅由三栋高层建筑组成,层数由26、27-32层不等,总建筑面积130215M2,共有大约848个住宅单位(不含复式),详细情况见表1。开发一期中2居、3居在套型比例中各占34%,4居比例也相当大,%以上,但4居面积比例则更大。2居面积范围97—120M2,总价范围为60万—80万;3居室面积范围134—141M2,总价范围82—90万元;四居室面积范围182—194M2,总价在120万元左右。栋号项目一居二居三居四居合计2#、4#楼套数420120204348面积范围78112141182、194 3#楼套数64268168 500面积范围44-7797-120132-139 总计套数68288288204848面积范围44-7897-120132-141182、194 %%%% 表1-1朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析二期住宅为二座高层建筑,总建筑面积82314M2,大约有422个单位。其中2居213套、三居189套、四居20套。开发二期基本是2居和3居。2居面积范围基本在126—130M2,总价范围为83万左右;3居室面积都在150M2以上,总价超过100万元,最大一套的总价大约在130万元左右。栋号项目二居三居四居合计1#楼套数19264 256面积范围126--130173 5#楼套数2112520166面积范围144150-191206 总计套数21318920422面积范围126--144150--191206 %%% 表1-2朝阳国际公寓1、5号楼户型分析三期公建总建筑面积81188M2,其中公寓58688M2,公建22500M2。项目分析区域市场分析(周边项目分析)(价格分布)本项目从表2-1中可以看出,周边竞争项目基本分为两类:8000、乃至10000元/平方米以上的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。(装修标准)高档项目全部是精装修,其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米,蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修,比如远洋天地一半毛坯、一半精装;精装修是珠江地产的一贯作风,珠江罗马延续了这一作风,其全套装修标准与珠江骏景类似,大约在500元/平方米左右;金港国际则提供装修套餐。(入住时间)从入住期来看有两个高峰,一个是2003年中,一个是2003年底到2004年初。(建筑类型)从建筑类型来看,高档项目中高层塔楼占了很高比例,新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板,老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼;但在中档项目中,板楼占据了绝对优势,除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板,其它清一色为板楼。(形象定位)在形象定位上,几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外,每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力,这两个企业的手法是突出集团的规模优势,强化品牌优势。项目名称位置项目性质规模万M2入住时间均价元/m2棕榈泉朝阳公园南侧外销公寓302003年12月11000(精)珠江帝景大望路现代城南2000米外销公寓902004年初10000(精)(精)朝阳园Ⅱ朝阳路青年路外销公寓28二期2002年10月入住7800(精)蓝堡公寓光华路现代城对面内销公寓202003年4月9500(精),二期2003年6月,2004年全部入住。(精)金港国际花园大望路现代城