文档介绍：--------------------校验:_____________--------------------日期::站在打造代表海口房地产居住文化最高水平高度,全面整合各种资源,重点整合政府资源,弱化区域不足,力求打破区域堡垒,针对不同目标客户层深度挖掘产品及精神领域的唯一性,保持市场竞争的绝对优势。:⑴用政府资源(火车站、热带海洋世界等)及区域内其他房地产开发商联手共同打破区域壁垒;⑵充分发挥维也纳森林的硬软件和特有的资源,彰显项目的唯一性,建立“维也纳森林”音乐个性主题,保持竞争的绝对优势。⑶整合各方面资源,充分挖掘项目及产品的唯一性,迎合消费者需求,瞄准点射主流目标客户。具体表现在:●用“健康标准、健康管理体系”建立“科学运动,健康生活”的市场权威性、唯一性;●用专项艺术教育建立“教育及资源”的唯一性;●开展“维也纳森林文化艺术节”进行“维也纳森林”文化品味的弘扬;●运用“成品家”概念(装修+家电),提升产品性价比;(例如:精装修、户型、配套、性价比等)以“艺术新生活一步到位”的产品优势点射目标客户层;●在艺术新生活(如健康新生活、音乐新生活、教育新生活、国际视野新生活等)的统领下,最终以“品味艺术新生活”拔高项目档次,开展各项营销活动;●充分利用艺术城载体道具,在包装推广同时,结合住宅销售,整合各项资源,搭建社会交流平台,聚集人气,提升项目档次。三、:4节点:发表国际艺术生活标准日:利用发表“国际艺术生活标准”,(可考虑消费者权益日)借此炒作产品质量及附加值,增加楼盘的诚信形象,目的为了推出维也纳森林的音乐艺术概念。4节点:维也纳森林与海尔的联盟:维也纳森林与海尔的联盟,引领市场;4节点:品味艺术新生活之旅:组织期间购买的意向客户和准业主的“品味艺术新生活之旅”的活动,奠定舆论基础。节点:开盘4“品味艺术新生活之旅”的高潮同期活动: 发表“维也纳森林艺术生活白皮书” 节点:海南欢乐节4“维也纳森林艺术欢乐节”同期活动:“海边的月亮”维也纳森林中秋游园活动节点:交楼入住4首期交楼的入住,进行口碑传播,再创销售新高说明:本项目估计暂定在2004年下半年推出,我们故在此前提下,本着提前蓄水、提早拓展泛销售队伍及建立岛外销售点,加大社会口碑传播、吸纳目标客户为我们最主要的目的,但具体实施时间要密切留意“长信海景花园二期”以及“阳光西海岸二期”动态作随时调整。(各阶段工程进度及配套建设进展等详见《2004年营销推广部署总表》),拟定2004年推售阶段划分建议如下:推广阶段    推广预计时间预热期    2004年6月----7月开盘引爆期    2004年8月----9月稳定销售期    2004年10月----2004月11日第二次预热期    2005年12月----3月交楼热销期    2005年4月----5月封盘保温期    2005年6月----8月四、:采用“虚实结合”的整体作战策略贯穿2004年。以维也纳森林唯一性的整合资源为依托(实),提出切合目标消费群的“大概念或口号”(虚)引领市场;以“维也纳森林”产品诉求以实为主;不断用稀缺资源凸显唯一性,形成维也纳森林专有主题个性。:通过各阶段对项目品牌、各种唯一性的诉求,项目附加值的提升,整合各种资源,利用庞大的泛销售队伍的建设,为公开发售“张弓蓄势”,力求在公开发售前达到一定数量的目标客户的吸纳,为公开发售做好充分准备。1)预热期:⑴“维也纳森林”全面提出“国际艺术生活新标准”(虚),带出维也纳森林“健康管理体系”(实),发表“艺术生活白皮书”(实),最后公众聚焦在维也纳森林“艺术新生活方式”上。注:上述主打项目“唯一性”。⑵以项目成熟为基础,联手行动同区域其他项目在该档期炒作区域,⑶与海尔的结盟,进一步冲击市场。利用海尔的家电品牌,扩大楼盘的知名度和唯一性。⑷利用各种营销手段积累客户源开始建立“泛销售”网络2)开盘引爆期:通过各类营销方式,带动销售热潮。3)稳定销售期:通过各种资源的整合,不断提升产品的附加值;4)第二次预热期:勤练内功,全力提升物业管理水平,为交楼做准备;用聚集人气的小规模营销活动带动销售。利用前期业主即将入住造势,为下一销售高潮铺垫。5)交楼热销期:利用各营销手段作销售冲刺。6)封盘保温期:以热销的高姿态以及后期产品的广告宣传。五、各阶段推广目的及主题、推广形式(如活动)、:●阶段推广目的:⑴率先提出21世纪国际艺术新生活标准,占领市场最高点,建立项目唯一性。⑵以“公众性活动”的名义进行,发起海口市民对“维也纳森林艺