文档介绍：东莞凤岗某房地产项目前期评估报告凤岗项目初步评估报告说明:本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇,但项目更临近龙岗区,客户群主要来自龙岗,基本属于龙岗片区的项目,所以对项目的相关也分析主要针对龙岗区。龙岗区宏观经济分析一、概况,%,总人口133万人,,辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。,%,,%;,%;,%,::。“十五”时期,%。2005年,,,%。二、支柱产业分析龙岗是深圳市面积最大的一个行政区,总面积844平方公里,约占全市总面积的43%。全区建设用地214平方公里,其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本,也是深圳未来发展的希望所在。目前,高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业,这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。高新技术和先进制造业龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。目前,全区有大小工业企业5000多家,工业增加值占全市的23%,初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系,其中程控交换机产量约占全国的50%,眼镜出口量占欧洲市场的70%,充电电池生产规模为全国之最。区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域,在全市高新技术产业带“9+2”片区中,龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙—碧岭、葵涌—大鹏、东部海洋生物5大片区,规划面积和新增产值分别占全市的64%和54%。近几年,龙岗区高新技术产品产值以年均77%的速度高速增长。2004年,,%。 2、物流产业物流业在龙岗区国民经济中占有十分重要的地位,2004年实现增加值约60亿元。2004年,龙岗区社会消费品零售总额为120亿元,现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家,营业面积为50万平方米左右。拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地(物流园区),以及众多大型商场配送中心。龙岗区的物流业处于蓄势待发的态势,眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区内,物流业成了龙岗新的经济增长点。在深圳市规划的6大物流园区中,龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区,已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海内外的物流龙头项目。 3、旅游产业龙岗是深圳市生态资源环境最优越的区域。全区依山傍海,,占全市的57%,%,%。区内有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。全区海岸线长达130多公里,大小沙滩21个,其中待开发优质沙滩19个,素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全市旅游发展布局中,龙岗区大鹏半岛是深圳市今后高起点、高标准开发建设的国际性海滨旅游胜地。4、文化产业以大芬油画为代表的油画业,经过多年的发展,已经形成了油画生产、收购和集中外销***体系,大芬油画村成为中国油画第一村、国家文化产业示范基地,拥有个人油画工作室700间、门店300家及画工8000名,,产品畅销全世界,成为国际知名的“油画制造工厂”。龙岗区还汇聚着500家印刷企业,拥有像当纳利、天时、力嘉国际、中华商务这样的国际印刷业航空母舰,几乎可以包括印刷业的所有门类,形成了具有特色的印刷产业园。小结:龙岗区经济较为发达,经济总量大、增长速度快,居民收入高,市场容量大。龙岗区主导产业突出,竞争力强,未来经济增长潜力较大。宏观经济环境良好,适宜进行房地产项目开发。龙岗区地产市场分析一、,,%。其中,,%。从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看,特区外置业已成主流,宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21%上升到30%;龙岗区居其次,所占份额从2004年18%上升到20%,销售面积182万平方米;福田区销售量占全市的19%(2004年占16%);南山区销售量占全市的18%(2004年占33%);罗湖区销售量占全市的11%(2004年占10%)。特区外两区合计占全市50%,特区外置业已居主要地位。2006年上半年,特区外销售规模继续上涨,共销售商品住宅21525套,%,占总销售套数的%;销售面积,同比上涨%,占总销售面积的%。其中宝安区销售住宅11105套,销售面积万平方米;龙岗区销售住宅10420套,销售面积万平方米。而同期特区内共销售商品住宅17598套,%,销售面积,同比下降%。其中,罗湖区销售套数4935套,销售面积万平方米;福田区销售套数5500套销售面积万平方米;南山区销售6485套,;盐田区销售678套,销售面积。,172元/平方米,较2003年上涨20%。2005年,均价上涨至5287元/平方米,涨幅达27%。而06年上半年已经比上年上涨16%,涨势明显。200