文档介绍：策划思路莱钢·凭海临风关于商铺营销推广的…二O一一年三月我们的出发点是什么?非常一致的…盘活从盘活出发,我们面临什么问题?市场现状扫描:2010年11月青岛各市区商业数据图为2010年11月青岛市商业物业市场存量及签约量。从图看出:胶南商业物业存量仅次于城阳,位居第二,约40万平;而签约量仅排第五,。开发量大,但人口密度不高,产业支撑不够,导致存量大,市场竞争激烈。?偏离市中心,距离海岸线有一段距离。?属于新开发区域,周边商业配套、基础生活配套空白。区域位置属于两不搭,左为黄岛开发区、灵山卫商圈,右为胶南市中心,作为商业项目,人流聚集难度较大。项目现状扫描:?临街30m市政绿化带,成为较大障碍;?一期800套房售罄,入住不到10户,入住率太低;?周边社区出现同样情况,基本为投资购房,居民过少。——人气不足,无法形成商业氛围。项目现状扫描:?建筑——西班牙风格,特色鲜明。看起来很美,但是与项目定位与销售已无意义;?规划——原规划为社区配套,但是入住率过低,无社区氛围,规划定位需要调整。项目现状扫描:?户型——三个大体块,面积过大,投资价格过高,可分割、改造的空间较小。?1-5#楼2、3层基本为公寓设计,业态指向过于明确。公寓一般是选择优质地段、优质物业,而本案区位环境以及底商+公寓的设计,让公寓成为非常难处理的物业。:上述各项问题,造成商业没有打开局面,必须进行策略调整,不然就是没有出路,越放越死的局面。招商经营销售传统的解决方案: