文档介绍：成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议谨呈:北京中筑置业有限公司版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[2006]GW07本报告是严格保密的。3项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目周边及地块勘察成都宏观经济情况成都城市发展现状成都城市总体规划成都商业地产市场状况成都经济状况研究项目和地区的背景分析锁定区域市场的集中分析与合作方的沟通专业市场、在售项目招商部、市场管理部访谈专业市场经营者访谈商业地产专业人士访谈成都规划局、土地局成华区规划分局成华区发展规划北部区域分商圈、分业态商业市场调查成都在售商业项目考察地块解析和界定宏观经济背景分析城市格局探讨商业地产供求情况分析消费者购买能力分析区域市场供求特点分析租售方式和民间投资意向费分析项目机会点分析总体规划与功能分区研究地块技术经济指标成华区相关情况简介本报告是严格保密的。4报告思维导图目标与约束条件目标与约束条件项目核心问题项目核心问题城市背景与宏观经济状况城市背景与宏观经济状况地块本体解析地块本体解析城市商业市场与商业地产城市商业市场与商业地产北部区域商业市场分析北部区域商业市场分析项目整体商业价值分析项目整体商业价值分析项目发展方向判断项目发展方向判断项目规划设计建议项目规划设计建议项目租售模式建议项目租售模式建议本报告是严格保密的。5项目区位与交通条件项目紧临川陕立交,扼守蓉北出川要塞?地块位置?项目地块位于四川省成都市东北部,三环路内侧,行政区划属于成华区;?经济指标?总用地面积为275亩,建筑面积为54万平方米,商业取10%?与城市内部联系?距离成都市中心天府广场直线距离约7公里;?对外联系?紧邻川陕公路、三环快速路,与成绵、成渝、成南等高速公路相连,交通便利;成绵高速公路川陕公路北三环路三段连接解放路通向城市中心绕城高速三环快速路川陕公路成绵高速城南高速成渝高速本报告是严格保密的。6项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生直接关系,?项目南临成都行政学院(规划)、成都动物园;?东侧临拆迁安置小区项目和建面13万平米的商品房项目,其中商业3800平米;?北临三环快速路,,已对周边市场形成强大辐射力;?西临川陕公路,该路段以货车为主,目前周边居住气氛较弱,川陕立交西北角为商品住宅用地,川陕立交西南角规划为250亩绿地,绿地南侧有商品房开发;?地块东南规划为小学,西南绿化带中规划要求预留400平米地铁出口。。7项目目标与约束条件项目以住宅为主导——建立康居节能示范区,并通过本项目与政府建立良好合作平台;项目利润集中在商业部分,通过从市场角度对商业进行定位,顺利实现商业变现;住宅由于经济适用房性质只能获取3%微利,主要靠商业获取主要利润,并实现变现;商业在业态选择和规划中配合政府安居工程需要,避免喧宾夺主;成都商业市场总体供过于求,投资者信心下降。项目目标现状与约束条件本报告是严格保密的。8项目核心问题1. 如何平衡政府要求和项目利润的关系,从商业市场内在规律的角度出发,寻求适宜的商业形态,实现项目持续商业价值2. 如何在商业市场供过于求、投资者信心下降的情况下,确定项目适宜定价,避免市场风险本报告是严格保密的。9报告思维导图目标与约束条件目标与约束条件项目核心问题项目核心问题城市背景与宏观环境城市背景与宏观环境地块本体解析地块本体解析城市商脉与商业地产城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析北部区域商业市场分析项目整体商业价值分析项目整体商业价值分析项目发展方向判断项目发展方向判断项目规划设计建议项目规划设计建议项目租售模式建议项目租售模式建议成都居民收入与消费特征成都居民收入与消费特征成都城市布局与功能分区成都城市布局与功能分区成都城市经济相关指标成都城市经济相关指标成都在西南地区的经济地位成都在西南地区的经济地位成都城市意向与民俗特色成都城市意向与民俗特色成都未来发展方向与规划成都未来发展方向与规划本报告是严格保密的。10成都是中国西南地区核心城市,具有强大的经济辐射力?成都市位于四川省中部,总面积12390平方公里,自古为西南重镇,三国时为蜀汉国都,文化遗存丰富,秦汉以来,成都就以农业、手工业兴盛和文化发达著称,历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市;?目前成都市在整个西南地区的经济辐射力非常强大,是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。成