文档介绍：商业地产阶段性报告
目录
1. 经济环境分析
2.  政策环境分析
3. 其它因素影响分析
1.“营业额提成+保底”的委托经
营模式
(或全资)经营模式
一、宏观市场环境分析
1. 经济环境分析
今年以来,我国经济发展正处于一个快速增长的阶段,各种经济因素都非常活跃,同时,经济发展与资源能源的矛盾加剧,国家从土地、信贷、行业发展等方面实施一系列宏观调控措施,以抑制局部过热现象,达到经济稳定增长的目的。
上半年,,按可比价格计算,%。扣除"非典"对上年基数的影响,%。低于一季度的经济增长率。从1999年以来,北京市经济增长速度一直平稳保持在10%以上,。2003年以后,在奥运、消费结构升级等因素的影响下,北京市经济进入加速增长的新阶段,经济发展更加平稳正常,主要体现以下四个方面:
1、经济效益持续改善。,%。
2、增长质量稳步提高。现代制造业、高新技术产业和现代服务业对经济增长的支撑作用增强,增长结构趋向协调。,%。,%。,%。
3、落实国家宏观调控取得明显成效。一是投资增幅逐月回落。全社会固定资产投资872亿元,%,,。投资增长主要是中央重点项目和奥运场馆及相关设施建设带动盲目投资领域项目在北京基本不存在。二是消费保持较快增长。,%。三是新增贷款明显减少。6月末,金融机构人民币贷款余额11853亿元,%。四是消费价格保持基本稳定,明显低于全。原材料、燃料、动力等生产领域价格也趋于平稳。
4、居民生活进一步改善。,%;,%。由于及时调整最低生活保障等相关标准,缓解了粮油价格上涨对低收入群众生活的影响。坚持统筹城乡发展,农民就业和社会保障也逐步纳入全市统筹管理体系。
5、外商投资好于预期。全市新批外商投资企业859家,%,,%,地方企业出口总值达到45亿美元,%。禽流感和非典反弹对经济的影响很小,各项指标明显高于预期。
2.  政策环境分析
2004年是各项宏观调控政策出台最集中的一年,商业地产受政策的影响在整个行业将是首当其冲的。
1、《关于清理固定资产投资通知》
4月26日,国务院办公厅下发了《关于清理固定资产投资通知》,对各种在建项目进行清理,特别是对大型购物中心等自有资金占有量少的项目进行清理。清理期间,停止一切地产项目的土地审批。
这项政策的出台,将大量不合要求的商业地产项目清理出局,保证了北京商业地产的可持续发展。
2、国务院发改委关于提高银行贷款自有资金比例的通知
4月29日,国务院发改委出台该办法,将房地产项目自有资金比例从121文件规定的30%又提高到35%。实际上,4月29日以前,地产项目开发贷款并没完全按照121规定执行,绝大多数开发贷款自有资金不足20%,大型购物中心更少,只有5%。
所以,该文件出台,极大地提高了地产项目的进入门槛,许多实力不济的开发商只有退出地产行业。
3、入世承诺
今年12月11日,我国将履行加入WTO的承诺,取消对外商投资商业企业在地域、股权和数量等方面的限制:允许设立外资独资商业企业;投资内地商业的外资零售企业所需注册资本从原来最低的1000万元降至30万元,批发企业则从最低的6000万元降至50万元;从事零售的外资投资商业企业及其店铺的设立地域限制将取消;而且,外资投资商业的审批权下放到地方。
这些政策的执行,势必促进外资商业的大力进驻,为国内商业发展注入活力,国内商家将与外资同台竞争。
4、《北京市流通业发展分类指导目录(2004)》出台
2004年3月,北京市商务局、北京市发展和改革委员会制