文档介绍：--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________运营管理方案第六部分运营管理方案一、房屋管理方案项目管理方式工作要求房屋主体承重结构部位、外墙面、屋面在保修期内发现问题,必须在《房屋及共用设施检查记录》上做好登记,同时向开发商相关部门汇报,并协助做好配合工作。保修期后发现问题,在《房屋及共用设施保养记录表》上做好登记,切实做好维修保养方案及预算,组织维修或更新改造。房屋主体承重结果部位每月检查一次;外墙面每周检查一次;屋面每周检查一次。房屋本体消防设施物业内疏散标志是否完整;物业内消火栓是否完整无损;消防水泵等供水设备是否正常、无泄漏;消防报警系统是否正常无误;发现问题及时安排项目相关部门进行整改,并认真做好记录。每周检查一次公共通道、楼梯间定期检查、发现问题及时安排相关部门进行整改,并认真做好记录。每日上、下水主管道定期检查、发现问题及时安排维修人员进行维修,严格按规定进行维修工作,并认真做好记录。每周二、共用设备设施管理方案设备设施主要管理内容管理标准给排水系统专业化给排水管理队伍;建立给排水工程技术档案;制定供水计划,保证供水的水压、水质;定期清洗供水水箱及水池,防止二次污染;有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事情应急预案。设备、阀门、管道通畅无堵塞、无泄漏、无淤积;井盖无损坏、牢固无晃动;水泵运行无异响、无泄漏、运行灵敏可靠。消防系统配备消防设施主管技术人员;建立严格的消防设施管理制度、消防控制中心24小时值班;建立消防设备、设施技术档案;建立消防设备巡视、检查、测试制度。消防设备运行完好,火灾事故发生率为零。供配电系统配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作维修电工;制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度;建立供配电系统技术档案;配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品;定期对用电计量仪表进行检查和校验,确保用电计量的准确性;建立火警、水灾、台风等灾害时供电预防措施;做好节约用电工作、降低损耗;限电、停电前提前通知业主、物业使用人;供配电运行建立24小时值班制度;定期对备用电源进行检查、对蓄电池进行充电,对备用发电机进行运行试验。保证项目供配电系统的正常运转、设备设施完好率达到98%以上。电梯系统按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员,并通过国家规定的职业上岗资格;制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序;建立电梯技术档案;备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等,以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品,了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司;根据物业使用人的客群特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间;电梯用电计量和运行成本核算;电梯维修保养或故障停梯均通知业主、物业使用人;按规定进行电梯年检。保证电梯系统的正常运行,满足客户需求;设备设施完好率达98%以上。注:制度化管理—具体执行泛海物业《设备设施管理规程》三、绿化管理方案管理内容具体内容基本要求日常管理浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁、园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作。保持植物正常生长;加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植物进行改造,减少人为践踏对绿化造成的危害。节日环境布置节假日或喜庆等特殊场合对公共区域或会议场所进行装饰布置。满足物业使用人的需求。绿植租摆等特约服务利用所拥有的园林绿化专业人才为业主、物业使用人提供绿化特约服务,例如租摆、绿化代管、花艺装饰服务等。满足客户需求。注:制度化管理—具体执行泛海物业《绿化管理规程》四、二次装修管理方案规范的二装管理是公建项目设施管理的基础性工作。在本项目的二装管理方面,我们的管理流程设置得非常严谨,对业户申请装修,管理处审定二装方案,消防部门申报等一系列手续均规定得严密细致,旨在自装修阶段始做好公建设施的本体维护,杜绝装修对公建设施造成的硬性损坏,站在业主的角度,从长远经济利益出发,把好装修关。施工期间要求施工对以下公共部位做好成品保护。电梯的门套、轿厢、电梯厅地面铺设木板。洗手间地面铺设木板、墙面铺上硬纸板。转角处加设护板。楼梯铺装木板。堆放水泥、黄沙处墙面铺设防护板。施工通道、搬运通道地面铺设木板保护。业户二次装修工作流程业户自聘装修公司、监理公司申请装修办理二装手续提交装修方案,工程部4套、客服部1套、安管部1套管理处组织业户、装修公司、监理公司、设计单位及其他相关人员进行现场踏、答疑管理处工程部要对施工图纸的土建、强电、弱电、空调、水系统进行3~7个工作日的审核并将意见汇总缴纳费用:垃圾清运费施工人员出入证临时电费审核通过 向消防局报审,向建设主管单位办理施工许可及备案得到政府书面回复开具《装修开工证》出现违规