文档介绍：我国房地产市场回顾及未来走势分析
陈颖玫张靖峰
一、本轮房地产周期回顾
本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏(1998-现在)而产生,大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。
(一)房地产无泡沫理性上涨阶段(1998-2002)
1998年,政府出台了多种措施刺激国内需求,产生了明显的效果。在经济回升的拉动下,居民收入提高,购买力逐渐增强,城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年,其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日,人民银行发布《关于加大住房信贷投入,支持住房建设与消费的通知》,支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设,1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济增长的主要动力。
图1 1998-2007年房地产价格指数
(二)房地产泡沫形成时期(2002-2004年)
在房地产价格上涨一段时间以后,市场上开始出现投机心理,拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成,房地产市场供不应求的局面继续扩大,价格被进一步推高,房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复,房地产市场价格开始偏离基础价值,泡沫开始出现。2002年开始,%,并一直保持在4-5%左右。
(三)泡沫的非理性膨胀阶段(2004-现在)
在这一时期,房价上涨预期进一步强化,市场“羊群效应”愈发明显,非理性的投资者大量涌入,市场需求继续放大。分地区看,在这一阶段前期即2004-2005年,以长三角地区的房价飙升为主要标志,当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年,国家出台宏观调控政策,市场经历了短暂的盘整,长三角地区房价增速明显回落,市场观望气氛加重。但是,房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始,北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全均房价增长率,但之后下滑到全以下;与此相反,北京、深圳房价在2005年以前低于全均增速。
在泡沫膨胀阶段,非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期,市场上买家不看重租金收益,房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示,2005年11月,北京等10城市住房空置率(闲置住房在全部调查样本中所占比例)平均为10%;%,实际可能更高。调查发现,对于投资者型购房而言,不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短,若未装修新房出租的话,需要投入装修费,但今后转售的价格并不划算,因此选择闲置。这也说明了,5年营业税政策对买家短期出让房产几乎不构成影响,近期经济适用房要求
“5年内不得转让”,导致经济适用房价格下跌,表明相当一部分投资型购房人的存在,而且他们预期持有时间低于5年。二是从土地交易来看,一些大城市屡屡拍出天价土地,按照成本计算的房价大大高于周边当前同类住房的价格,说明开发企业中存在一定的非理性心理。三是部分地区哄抬价格,惜售严重。由于房产难以在短期内增加供给,一旦信息不对称,极容易制造“供不应求”的幻觉。一