文档介绍：装修管理协议纠纷的法律分析秦军启1内容摘要:房屋装修涉及到装修公司资质问题、装修合同、装修发包与承包、装修作业管理等问题,经常会产生争议和纠纷。其中,业主与装修公司的承揽合同纠纷比较常见,容易引起大家的重视,但业主与物业管理公司的管理合同纠纷,一般容易为广大业主所忽视。本文首先分析了装修管理协议的法律性质,对其效力争议作出了肯定回答;然后归纳、分析了常见的管理协议纠纷类型,最后对纠纷的解决进行了思考。由于此类纠纷甚至诉讼H益增多,影响到了业主及物业服务企业的正常关系,也影响到了社区的和谐稳定,本文就此类纠纷所涉及到的法律问题进行简单的分析,以期能为合理解决物业纠纷提供参考。关键词:装修管理物业纠纷法律分析装饰装修纠纷涉及的法律问题主要有装修公司的资质问题、合同效力问题、工程质量问题以及工程款支付问题等,这主要是在业主与装修公司之间发生的争议。但是,本文述及的小区内普通的住宅装修纠纷,主要是业主的相关权利与物业服务企业的管理权冲突问题,情况会有所不同。一、装修管理协议的法律性质现代社会,人们对住宅进行装饰装修是一个普遍现象。业主要想顺利进行装修,就必须在装修前和物业服务企业签订装修管理协议。但让业主想不通的是,在协议屮要约定业主必须遵守一些装修规则,其小包括业主不得改变房屋结构、房屋外立面以及业主违约须支付相应违约金,物业服务企业有权制止违规装修行为,责令业主拆除建筑物、恢复原状等,当业主违反上述规定吋,物业服务企业起诉要求业主拆除建筑物、恢复原状并支付违约金。这些在业主看來似乎于情理不通。由于对装修管理协议的认识不同,带来的此类纠纷FI益增多,在实践屮,有两种不同的认识:有业主认为,装饰装修是业主对其个人财产的一种处分行为,物业服务企业是为业主服务的,因此无权干涉。装修管理协议是限制业主对建筑物专有部分行使所有权,是无效的;而管理协议中的违约金条款实际上是物业服务企业的单方处罚性条款,该条款只对业主有约束力,并没有约定物业服务企业的违约责任,|作者简介:秦军启,山东豪才律师事务所律师,电话,**********,邮箱:qinjunqi@是不公平的,而且物业服务企业与业主是平等的民事主体,其没有处罚权,因而违约金条款也是无效的。基于以上认识,他们认为业主装修房屋是自由而不受约束的,物业服务企业即使诉讼也不应得到法院的支持。还有一种观点认为,装修管理协议不仅合法有效,而且也基于业委会的授权,因此签订协议进行装修管理是物业服务金业的一种义务,而不是可以放弃的权利。根据《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定,装修人应当与物业服务企业订立装修管理协议,这也有利于对装修行为的监督和管理,从而有利于保护全体业主的利益。同吋,该管理办法第十六条对协议的内容进行了规定,包含了违约责任条款,因此,如果双方约定了违约金,也是合法有效的。本文认为,后一种观点是正确的。根据《物业管理条例》第五十三条的规定,“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”,原建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定:“装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议”,并对协议的内容进行了规定,如禁I上行为、违约责任等。这些规定是物业服务金业和业主签订装修管理协议的基础,