文档介绍：土地增值税清算实务案例分析目录一、审定房地产开发收入的案例分析二、审定扣除项目的案例分析(1)、取得土地使用权所支付的金额的审定(2)、房地产开发成本的审定(3)、房地产开发费用的审定(4)、审定加计扣除金额。三、其他问题土地增值税清算主要政策依据?国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》?国税发(2009)91号《土地增值税清算管理规程》?财税[2006]21号《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的》通知?国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》?财税[1995]48号《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》?浙地税函(2009)222号《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》一、审定房地产开发收入的案例通常情况下,房地产开发企业的销售收入特别是住房销售收入由于目前售房系统日渐透明公开,隐瞒、截留,不计、少计销售收入的情况已经不太见得到了,但是在商业地产开发领域还是存在以非货币交易的方式冲抵、少计销售收入的情况。一、审定房地产开发收入的案例例一:返租支出直接冲抵售房收入江苏省某税务局在对某房地产公司土地增值税清算时,根据公司的销售明细表,分年、分类、分楼层计算出销售均价作为基价,比较各户实际售价偏离基价比例,最终发现售价低于基价10%以上的较多,占总户数的10%以上,而且部分售价偏低基价的比率还达到了20%以上。一、审定房地产开发收入的案例对于售价中存在的问题,销售人员称:由于该楼盘为商铺,销售定价根据签约时间、面积大小、地理位置、房屋朝向等诸多因素确定,一房一价,销售价格不具备可比性。根据企业提供的商铺平面图,清算人员从中找出了条件相同的商铺,但发现它们之间的价格仍然相差较大。一、审定房地产开发收入的案例?通过走访业主得知:他们在购房时选择了销售返租的方式,无论公司同他们签订何种类型返租协议,一律都按总房款的24%抵减购房款。事实上,该公司是在用租金直接抵减房款。仅此一项,。?对于开发企业实际销售收入的审核,不能停留在合同和发票层面,实地审核收入时的重点,应该是合同内容的真实性。一、审定房地产开发收入的案例?例二:预收房款挂其他应收款科目贷方?因某上市公司欲收购西安某房地产项目公司,委托某会计师事务所对该项目公司实施尽职调查时发现:?项目公司在开发户县某别墅项目时,,信托公司为了控制风险,要求对公司的销售收入设立专用的银行账号,对售房收入进行封闭管理。?该账号显示,截止2014年4月30日,公司预收账款余额为16700万元,按销售部门提供的售房均价12000元/平方计算,实现销售面积约14000平方米。一、审定房地产开发收入的案例??通过从销售部门取得的户型分布图结合销控资料通过从销售部门取得的户型分布图结合销控资料显示,实际销售的面积为显示,实际销售的面积为3060030600平方米,审计人员平方米,审计人员再通过往来账审核发现,其他应收款账面有红字再通过往来账审核发现,其他应收款账面有红字2002020020万元,是一年内陆续增加未曾减少累积而成。万元,是一年内陆续增加未曾减少累积而成。??经审计人员与公司管理当局确认,该笔应收红字经审计人员与公司管理当局确认,该笔应收红字确系预收房款,系为了躲避信托公司对账户的监确系预收房款,系为了躲避信托公司对账户的监控,将一次性付款的房款和定金控,将一次性付款的房款和定金、违约金、滞纳、违约金、滞纳金、赔偿金等悉金、赔偿金等悉数转入其他应收款红字账户,从数转入其他应收款红字账户,从而少计应预交的营业税及附加、土地增值税、企而少计应预交的营业税及附加、土地增值税、企业所得税业所得税25002500万元。万元。一、审定房地产开发收入的案例?对于房地产销售收入进行审核时应当重视对预收账款、应付账款、其他应付款、应收账款、其他有应收款、预付账款甚至资本公积等科目的审核。