文档介绍：第七章项目全程策划营销管理房地产项目全案策划,是指在项目用地初始状态即导入科学的策划方法,同时结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论体系,核心内容主要包括:项目投资开发策划;产品设计策划;施工质量和成本控制策划;营销推广策划;销售组织策划物业服务管理策划。以上各环节的内容都具有相应的工作范畴、技术标准、绩效评估以及系统化管理要求,以开发流程贯穿为一个系统的整合体系,既“互为次序,互为影响”,又“相对独立,自成体系”,经过研究,我们发现在6个重要环节中,唯有营销策划具有“全程参与,全程组织,全程管理,全程反馈”的可行性,也是全案策划创造附加值和溢价空间的关键性环节。因此,在传统意义上全案策划的基础上,我们在于家务项目的开发组织中,率先尝试“营销策划的全过程组织方案”,即将营销策划观念深入到开发的各环节中去,一切从市场需求、客户需求出发,以“专业化、市场化、标准化、系统化”为执行标准,建立具有“广度、高度、深度”三维视野观的营销体系支持平台,全程以营销为导向,最终实现销售效益和品牌效益的双重价值,实现企业的发展目标和项目开发目标。综上所述,营销策划的全程化组织和管理,将非常有利于项目全案策划的开展,具有市场化特征“细分产品系”的建立,实现首开股份“责任地产”市场化形象的三次飞跃:第一次飞跃为“区域运营商”形象建立;第二次飞跃为“地产项目建造商”形象建立;第三次飞跃为“客户需求营销商”形象建立。第一节项目产品设计策划通过项目开发可行性分析,并获取于家务项目地块后,我们即进入了项目定位及物业发展策划阶段,简言之“产品设计策划”,在产品设计阶段,我们依然以项目营销策划为先导,通过市场竞争环境研究,客户需求分析,以满足目标市场的客户需求为出发点,通过营销策划确定的发展原则,进一步明确项目定位及物业发展方向,我们完成了《首开于家务项目定位报告》,主要内容如下:—、项目定位方向研究1、项目本体分析于家务项目位于北京市东南六环外,通州区于家务镇内。本项目位于通州区于家务乡中心居住区内,距离市中心约3()公里,距离六环8公里,项目所在区域具有以丰富的农业、种植业为基础的兼顾生产及旅游观光的产业。交通状况:主要依靠高速公路对外连接,拥有两条公交线路,无轨道交通规划。项目距离高速公路出口较近,驾车更多依靠高速公路及城市环线组成的道路系统,京津髙速路况较好,但收费较贵。商业配套:于家务镇生活配套严重缺乏,形象不佳,无规模型配套,生活便利度较低。医疗及教育配套:项目紧邻于家务中学,学校规模及硬件设施较完善;于家务卫生院位于项目东侧,目前等级较低。(5)经济技术指标:本项目于A01地块需要配建20000平方米的公租房地块编号用地性质用地面积(nf)容积率建筑面积(m1)建筑高度(m)A--60C--60C---10C2商业金融4**********A--06C2商业金融803632410924C-10C2商业金融7335322004242、本体项目总结:拥有良好的环境基础・区域内环境较好,空气清新,有利于人的身体健康•多为农业景观,山水资