文档介绍：名流商业广场市埸调研及建议(一)深圳市联昌房地产交易评估有限公司深圳市万利达房地产开发有限公司:总经理陈达岗先生:副总经理莫伯平先生:衷心感谢贵公司的信任及给我们提供这种机会。承蒙信任,我们有幸能向贵公司提交我公司——深圳市联昌房地产交易评估有限公司的“名流商业广场市场调研及建议之一”,供贵公司领导决策时参考。本建议是基于目前深圳市及龙岗房地产市场,结合我司专业人员近10年的专业经验及对本项目相关物业调查研究而完成的,由于受时间和资料的限制,未必能把本项目所有情况考虑在内,希望有进一步沟通和合作的机会,使之更加完善,更具操作性,以达到成功开发和销售的目的。再次表示感谢!策划:谢建民、协助:田贞佘总监:汪春林目录第一篇深圳地产及商业房地产政策和市场情况-----------------------5第二篇龙岗中心城商业龙岗区及房地产概况------------------------11第三章龙岗中心区商业状况-------------------------13龙岗中心城商业的发展---------------------17谁在购买商铺-----------------------------22中心城商铺市场前景-----------------------25一:中心城商服物业的供应----------------------25二:开发投资注意或遇到的新问题----------------26三:发展前景:困难不小,值得一搏--------------27第三篇名流商业广场第七章项目概况--------------------------------29第八章困难点与机会点--------------------------30规划设计建议----------------------------33营销策划建议----------------------------35第十一章准备工作内容及安排---------------------36附件:龙岗楼盘资料第一篇:深圳地产及商业国家政策于市埸有利,但深圳开发和空置量太大,市埸饱和,有降价要求。综合商城、主题商城、住宅裙楼,出现过量开发,导致商业的供应量大增。超过了市场承接力。市埸竞激烈。98年以后房地产总体开发水平大有提高,开发商和代理商在开发和营销方面苦下功夫,但是难有新招。深圳住宅和商业在硬件设施与服务内容方面日趋完善,竞争中价格的作用已上升到首要位置。第一章、房地产政策和市埸情况一、政策面对楼市的影响政策方面的评价:目前效果欠佳,总体对深圳楼市十分有利中央银行第七次大幅度降息,以图刺激消费,初始短期10多天引起躁动,股市大涨,中央领导电视讲话,热闹一阵后,仍没有达到刺激消费的目的。其它的信用贷款担保,没有明显作用。但是对于赶出存款资金,对于开发商降低资金成本的作用是积极的。国家征收20%的储蓄利息所得税,刺激消费市场的力度进一步加大,并使存款收益进一步减少,相当于降息,于房地产、汽车等高额消费有促进作用,而房地产具有的投资保值作用的看法更让人偏爱。房地产减免部分税费,以图刺激房地产市场,由于各种交易税费的直接减免,使购房者的购房成本有所减少,对购房者来说机会好于以前。房地产按揭贷款年期加长,按揭利率降低,对于刺激房地产有直接的积极作用。市场面对深圳楼市的影响市场方面评价:供应总量太大、竞争激烈,有降价趋势总供应量过度增长,造成形势更加严峻99年比98年的市场形势更为严峻,99年年供应总量1000万平方米,销售量只有450万平方米左右,空置大大超过去年,平均每个房地产项目有1/2的空置。成交量比去年增长,但价格在98年下半年的基础上小幅走低4%,由于新老楼盘太多,需求追不上供给,空置将在较长时间存在。下半年新盘、大盘、超大型楼盘不断涌现。如:中心区的中海华庭、金海湾花园、黄埔雅苑、共和世家、瑞达苑、江苏大厦;罗湖区的鹏兴花园二期、翡翠园;龙岗区的万科四季花城、中海怡翠山庄、中城康桥花园;南山区的文德福花园、蔚蓝海岸、创世纪海滨花园、招商海琴、海月花园等等。今后三年,政府对物业的供应会在所控制,但数量仍然很大,供大于求将长期存在。有降价空间和要求。尽管中央和地方政府采取各种办法刺激消费,刺激房地产,但是目前作用并不十分明显。本方案认为,深圳房地产如无特大经济、地产政策发生作用,未来二年内,深圳房地产价格将呈现下跌态势,平均下跌5——10%后,成交量才会根本好转。进入地产正常竞争状态。实际上,一些聪明的地产商意识到:“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”,价格竞争的作用谁都不可否认。有些开发商追求的是薄利快销,以低价或降价取得成功。特别是近年位置十分优越的楼盘,如嘉汇新城、星河明居、国际文化大厦、金地翠园、彩福大厦等无不是以低价取胜(起价5000——6000,均价