文档介绍：./jm 上海房产律师-二手房中介服务合同纠纷案件中“跳中介”问题应如何处理近年来,随着二手房交易的日趋频繁,房屋中介机构以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行委托他人居间(即所谓的“跳中介”)为由,要求对方承担违约责任的案件时有发生。在司法实践中,各法院对此类中介服务合同约定条款的效力、“跳中介”行为是否构成违约、责任如何承担等的认定存在一定的差异。我们认为,此类纠纷的处理应当遵循诚实信用、平等保护的原则,既要维护房屋交易双方的合法权益,也要促进房屋中介市场有序发展。 1、关于约定条款的效力。目前,中介服务合同中普遍存在着“跳中介”要承担违约责任的合同条款。我们认为此类条款如果是中介机构为了保护自身合法权益,在提供一定中介服务后,防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为,则不宜简单地一概认为是免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款而认定无效。 2、关于“跳中介”行为是否构成违约的认定。包括“跳中介”构成违约等条款在内的中介服务合同签订后,当事人事后没有通过该中介机构达成购房协议,是否构成违约,一般应结合房屋出卖人的委托情况(如:中介机构是否独家代理)、当事人是否存在私下交易、房屋成交价格等方面的事实综合进行判断,而不能仅以买卖双方达成购房协议即认定当事人存在“跳中介”违约行为。 3、关于违约金的调整。中介服务合同往往约定,如果发生“跳中介”行为买受人或出卖人即要向中介机构承担一定数额的违约金。审批实践中,对此类合同约定的违约金是否过高,法院能否主动审查,存在一定的争议。我们认为,违约金的调整属权利阻却事由的抗辩,法院不宜主动干预。一般情况下,在当事人提出请求调整违约金的主张后,法院方可予以审查。对于当事人仅以不构成违约进行抗辩的,法院可以通过适当的方式予以释明,以明确当事人在法院认定其违约时,是否行使调整违约金的权利。违约金调整的具体标准,应结合中介机构已提供服务的内容,当事人的过错程度以及获利情况等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。上海婚姻律师:上海房产律师,吉建明律师:1582170xx ./jm 房产新政下如何处理房产买卖合同纠纷——找法网王旭东律师前言:为了遏制房价过快上涨的势头,国务院下发了一系列调控房价的政策措施,特别是xx年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“房产新政”)后,对在此政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行带来诸多问题,如何合理的应用《合同法》以及其他法律文件的规定,帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的出卖人、买受人、居间人等妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同,就成了迫切需要解决的法律问题。笔者作为一名从事房地产行业的专业律师,将从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[xx]7号)和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[xx]5号)第二十六条规定中确定的情势变更原则的角度出发,结合自己办理的类似案件,通过本文对房产买卖合同各方当事人共同关心的此类合同能否变更或解除、如何确定双方的责任承担等等问题做出一个初步的法律分析,希望能对房产买卖双方和居间人有所帮助,也非常愿意和关心此类问题的朋友共同探讨。一、房产新政及其带来的法律问题 xx年以来,房价成为舆论的焦点,3月份的“两会”以后,房价依然坚挺,房价问题已由单纯的价格问题演变为民生问题,为切实有效抑制房价,遏制投机炒房行为,xx年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其核心内容为: 1、提高按揭贷款首付比例。房产新政规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 2、提高二套及以上住房贷款比例。房产新政规定,;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 3、暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 5、对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。房产新政实施后,改变了过去房市吸虹过剩货币流动性的通道,投资、投机性需求失去了通过价差交易获利的机会,从而逆转了对市场对房价的预期。同时,房产新政未能就新政出台前所签订的没有完成交易的购房协议是否要遵循房产新政等做出清晰的划