文档介绍：房地产行业股票投资策略saTable_Title房地产行业2011年投资策略Table_SecondTitle行业受制通胀威胁,个股看分化与转型Table_Summary赵强分析师沈爱卿分析师徐军平分析师电话:021-68829698-637021-68829441eMail:SAC执业证书编号:S7S0S1核心观点从未来12个月的周期看,我们给予房地产行业“持有”评级。2011年上半年受制于通胀的威胁,房地产股票难有系统性机会,但到下半年,如果通胀警报解除,经济政策焦点重回“保增长”之后,或许有转机;选股的思路,可以用“看分化、看转型”来概况:分化,指的是在房价盘整、成交萎缩的时候,真正的价值创造者会脱颖而出;转型,则是指一些开发商将寻找新的投资方向,例如商业地产等新模式,甚至向其他领域发展。这些都有可能带来一些自下而上的个股机会。国际经验的启示低利率与过于宽松的货币供应,是形成资产价格泡沫的主因;缺乏弹性的汇率制度,只会给热钱留下投机套利空间,对抑制资产价格泡沫没有任何帮助。行业:供求双紧缩、房价弱平衡我们预计,“供求双紧缩,房价弱平衡”的局面在2011年将继续维持。而通胀加剧将使得政府持续收货币,可能是未来打破可这个平衡的重要风险因素。公司:分化与转型在分化与转型的背景下,我们构建一个较为均衡的模拟组合。在住宅开发商中,选择高周转行业龙头-万科;在“房地产+X”类型中,选择福星股份和中天城投,在商业地产中,选择国贸(收租股)、金桥(收租股)和凤凰(文化地产)。风险提示::公司报表,广发证券发展研究中心Table_Grade行业评级前次评级持有行业走势Table_StockPrice市场表现1个月3个月12个月行业指数-%-%-%沪深300-%%-%目录索引核心观点 4引子 5一、国际篇:货币与泡沫 5(一)“凯尔特之虎”的悲剧 5(二)新加坡及香港正在膨胀的房地产泡沫 7(三)对中国的启示 8二、行业篇:脆弱的平衡 9(一)通胀不除,市无宁日 9(二)供求双紧缩、房价弱平衡 11(三)行业投资策略 20三、企业篇:分化与转型 22(一)盈利模式的转变:从土地增值转向价值创造 22(二)平衡市,看分化 24(三)看转型:“房地产+X”战略 27(四)主题性机会:商业地产 30(五)投资模拟组合:万科、福星、中天、国贸、金桥、凤凰 30四、附图表 31图表索引图1:新加坡元的汇率走势.................................................................................8图2:新加坡元的利率走势..................................................................................8图3:中国货币供应M2变化................................................................................9图4:中国的物价指数(PPI及CPI)与利率.........................................................10图5:实际利率与房价涨跌幅.............................................................................10图6:商业银行准备金率的变化.......