文档介绍：梓山湖新城营销策划书(此文档为word格式,下载后您可任意编辑修改!)目录第一章项目概述第二章项目背景分析一区域概况(一)经济环境分析(二)政治法律环境分析二区域房地产市场分析(一)益阳市房地产市场供需状况(二)益阳市房地产市场价格变化(三)益阳市房地产市场变化趋势第三章项目特性分析与建议一项目地段及总面积二项目规划设计三项目户型设计四项目配套情况五交通状况六物业管理七项目销售状况及售价第四章主要竞争楼盘分析一竞争楼盘基本信息分析(一)世纪嘉苑(二)太一·御江城(三)碧波豪苑·外滩(四)碧桂园二与竞争楼盘对比分析第五章一项目SWOT分析(一)优势分析(二)劣势分析(三)机会分析(四)威胁分析二具体战略与策略第六章目标定位一销售目标二财务目标第七章项目定位分析一客户定位(一)目标消费者分析(二)目标消费群体特征二项目定位(一)梓山湖新城自身优势(二)市场需求分析(三)市场供给分析第八章促销组合策略一营销思路(一)借势(二)造势(三)引市二推广策略(一)核心概念(二)核心卖点(三)核心卖点提炼——湖景(四)核心卖点提炼——户型(五)核心卖点提炼——物管三销售推进策略(一)客户资源深度挖掘(二)提升目标客户综合满意度(三)促成目标客户下单四营销时间选择第九章推广行动计划一广告推广概念提炼广告调性整体包装二媒体策略三广告分期推广策略第一阶段——开盘前第二阶段——开盘后四广告语表述附件梓山湖新城物业服务收费标准梓山湖新城二期户型图世纪嘉苑经典户型图第一章项目概述此策划方案目的在于通过对市场环境的调查、消费者分析、项目特性及竞争对手的分析,制定一分周密的市场营销策略及行动方案,为房地产开发企业提供一个可行的销售方案,使房地产开发商在项目销售过程中更易于达到开发目标,获取更多的利润。第二章项目背景分析一、区域概况(一)经济环境分析1、2010年消费者收入分析如下表:金额(元)增长率(%)GDP(前三季),益阳市的GDP总值在逐年增长,人均GDP也保持增长的趋势,这将会直接促进益阳市居民对商品的需求和购买力的提高;高收入者可支配收入达到2万多元并在不断增长,这一部分人群也将会成为房地产商品的主要消费者,从而促进房地产经济的发展。2、2010年消费者支出分析:居民消费价格八大类指数(%),,在全省排第二位。该表可以反映出我市的消费在全省处于较高水平,尤其用于居住的支出居八大消费之首,说明我市住房消费市场有着很大的发展潜力,并且居民对住房的需求仍有增无减。3、居民存贷款额:(2006~2009年)年份存款金额(亿元)增长率贷款金额增长率(年)(%)(亿元)(%)%%%%%%%%从表中可以看出我市居民的存款金额在逐年增加,说明居民的收入水平不断提升,而且用于金融投资的金额保持年年递增;贷款金额不断增长,说明从金融机构获取资金用于消费的比重加大,拉动了益阳市经济的发展,同时也为房地产市场的发展提供了保证。4、财政政策分析:通货膨胀预期使房地产的投资价值得到进一步显现,房地产需求将进一步得到释放。而房产具备自主和投资双层价值,保值升值潜力大,成为躲避通货膨胀的重要投资手段。5、经济发展趋势分析:随着益阳高新区的建设,省级高科园区的成立,城市骨架正在不断拉大,益阳主城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局,逐步向大城市发展迈进。益阳的城市属性定位也将拉动房地产业的发展,依附“长沙后花园”的城市定位使其吸引了大量的外资,给房地产发展带来较大推动力量。3+5城市群战略深入,益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链,预计未来3-5年内,将是益阳城市人口及经济将达到发展的高峰期,成为房地产业发展的重要契机。(二)政治法律环境分析1、国家政策;国务院于2010年4月17日发布了严格控制差别化住房信贷的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,9月27日,国土部和住建部又联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,对闲置土地一年以上的竞买人及其控股股东禁止参加土地竞买,进一步加强房地产用地和建设的管理调控。但由于全国各个城市经济发展程度的不同,出现很大的差异。新政着力点主要集中在一线城市,益阳做为三线城市,目前任然处于高速城