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土地增值税清算业务培训
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。属于各国普遍征收的一种财产税。
一、开征土地增值税的背景回顾
新中国成立以来,我国对城市土地长期实行无偿的指令性划拨和无期限使用的管理制度。从1987年起对土地使用制度进行改革,实行国有土地的有偿出让、转让。此后,房地产业迅速发展并形成一定规模,为加强国家对房地产业的监督和管理,国务院决定开征土地增值税。 1993年12月13日,国务院制定颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,于1994年1月1日起施行。由于我国过去长期忽视土地的价值,在房地产市场中往往是将房价与地价合在一起,混为一谈,或者是房价中含有地价的因素,地价很少独立存在或表现出来,这就给计征土地增值税带来一定的难度,为贯彻土地增值税的立法宗旨,同时又结合我国当前的实际情况,明确了这个税种调节的对象是土地的增值收益。
二、土地增值税的纳税人
(一)概念:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。
(二)四个不分:
不分法人和自然人;
不分经济性质;
不分内资、外资、不分中国公民和外籍个人;
不分经济部门。工业、农业、商业部门转让都要征。
(三)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:取得收入是指有偿转让房地产的行为,不包括以继承、增与方式无偿转让房地产的行为。(赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。通过境内的非营利社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。)
三、土地增值税的征税范围
1、土地增值税仅对转让国有土地使用权的行为征收,对转让集体土地使用权的行为不征收。
对转让房地产的征税,不转让的不征税。
对转让房地产并取得收入的征税,对通过继承、增与方式转让房地产,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。
土地增值税征税范围的主要有三个界定标准:是否转让;是否转让国有土地使用权;转让是否有偿。
四、目前土地增值税征收、清算的状况及工作要求:
土地增值税自开征以来,各地普遍的征收力度不够,税务机关征管薄弱。近几年总局非常重视这项工作,多次对土地增值税的清算工作进行批示,去年国务院出台的房地产
调控政策也强调加强房地产企业土地增值税的清算。其实从2007年开始全国各地的土地增值税清算工作已经开始,云南省要略晚一些。从2009年开始省市局多次发文要求加强土地增值税的清算工作,我局也做了相应的布置。但是2007年12月31日前我局对辖区内的房地产企业清算大部分采用了核定方式进行清算,可能在座的更愿意接受这种清算方式。但是总局反复强调据实清算,省、市局也在会议上要求减少核定清算的面,在预征后达到清算条件的要以查帐方式进行清算。所以借这次会议我们对我局的土地增值税清算工作强调以下几点:
1、按照我们区局的要求认真填写《房地产企业土地增值税清算情况统计表》,表填好后在7月14日下午4点前报区局税政科。
2、在2007年12月31日前已经以核定方式进行清算的项目(要有当时税务机关发的《土地增值税核定清算通知书》等相关资料),我局可以认同以前的清算结果,只要在表上填写清楚可以不再进行清算。凡是只预征没有清算的都列入本次清算的范围。关于清算的条件在下面我会给大家做个介绍。
3、如果达到清算条件,企业要在满足条件90日内到税务机关办理清算手续。税务机关认为已经达到清算条件要求清算的,由税务机关下达清算通知,纳税人在收到清算通知90日内办理清算手续。
可能对多数企业讲达到清算条件早就超过了90日还没有进行清算,各企业在培训过后要尽快进行清算,并将清算结果报主管税务机关审核。
4、清算的主体:根据国税发[2009]91号文,清算的主体是房地产开发企业而不是税务机关。纳税人在达到清算条件后,计算开发项目应缴纳的土地增值税额,并填写《土地增值税清算申报表》向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该项目应缴纳的土地增值税。税务机关就纳税人申报的资料及税款计算情况进行审核并依法征收土地增值税。不是目前多数企业认为的先预缴等税务机关来进行清算,有些企业已经达到清算条件而长期不清算一直拖延至今。
五、土地增值税清算的流程:
(一)清算范围
凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产项目,包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目(这次清算的范围是2010年12月31日前开发的项目),经济适用住房开发项目除外。
(二)清算对象
土地增值税清算以纳税人初始填报的《房地产开发企业土地增值税纳税项目申报表(登记表)》中明确的房地产开发