文档介绍：谨呈:
龙建房地产开发有限公司
—————————————————中国⊕南京————————————————
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项目解析
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一、项目分析
宗地地形图
项目位于江宁大学城龙眠大道西侧,隶属于江宁科学园,距离南京市区约22公里。从基地向北到东山镇中心约7公里,东面到天元中路秦淮河大桥5公里,西面通向淳化街道,南面则可遥望方山风景区。
1、地块四至
北面:规划为生态公园,内部有一块天然的水塘,后期用途待定;
西面:早期规划为高尔夫球场,后期规划改动,用途待定;
东面:隔龙眠大到为金陵协和神学院,还有规划中的生态公园与教师住宅集中建设用地;
南面:协众房地产公司近90亩商业地块,江宁体育中心在项目的西南角;
内部:一条水系从北部水塘贯穿基地南北,水系与地块两侧有5-6米高低落差。
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2、交通情况——大交通格局基本确立,指待成熟时日
目前能够通达到大学城内部的交通线路虽然有5条,但车次少,发班时间长,结束时间早,造成目前区域公共交通不够便利。
沪宁高速对本项目价值提升起到重要作用
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3、周边居住用地环境
■□开发模式——教育配套与对外销售的方式
大学城的居住用地除了提供教育配套外,主要还是向城市开放,一是可以为大学城的滚动开发提供资金;二是将教师的居住功能应逐渐从高校中分离出来,顺应社会化的发展趋势。
■□用地规划——3个居住社区和7个基层社区。
,%,,托幼、,,。大量的房地产开发一方面使区域成为了未来市场开发的热点,另外一方面也将给本案带来众多面对面的项目竞争。
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4、公共配套设施
医疗用地
商业用地
商办用地
本案
■□医疗设施——完善区域配套
基地隔天然湖北侧将规划一座三级甲等医院,该医院为南京医科大学附属医院,目前地块已经出让。
■□体育设施——大规模、高起点
距离项目约1公里的江宁区体育中心,,总建筑面积达到6万平方米。
■□商业环境——集中建设、重点发展
目前区域缺乏商业设施,主要生活配套都集中在大学校园内部,学校内有超市、餐馆、医院、自助银行、网吧等日常生活配套设施,由于学生数量众多且相对集中,校园内部的商业异常繁荣。
项目南侧105—106地块将规划为一个区域商业中心,该商业项目的开发建设将形成集聚效应,带动区域商业配套的发展与成熟。
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本案距离南京主城22公里,离江宁中心也超过了7公里,是江宁新城扩张的边缘区域,随着城市化的扩张,区域具有明显成长型板块特质;
江宁产业经济实力雄厚,近几年高新企业的发展有效的支撑住了本地市场的消费需求,作为全国唯一的集高新开发区、大学城、风景区为一体的开发园区,发展前景广阔,随着江宁城市化的扩大,区域必将承载大量的居住客群,成为又一市场热点板块。
本案距离城市中心较远,区域处于开发起步阶段,基础配套设施薄弱,成熟度较差,暂时无法满足基本生活需求。但区域有着较强的产业基础、浓郁的人文底蕴,具有很高的发展前景,是典型的城市扩张成长型区域。
5、基地价值评判
地块周边自然环境优越,生活配套缺乏
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项目界定结论——研究方向
竞争特点?抗性?如何应对?
资源利用度?利用方向
特点与启示?
如何协调与运作、开发模式?
障碍?启示?客户群体?特征?
陌生区域
资源型物业
中高端产品
地块开发
主动郊区化
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二、区域价值分析
——科学园北部区形象逐渐改善
■□房地产业的发展改变了区域城市面貌
随着武夷绿洲、莱茵东郡、书香名门等项目的陆续开发,大量改善居住条件的居民在此置业安家,北部片区进入了成长期,原来荒芜的面貌得到了改善,区域已经成为城区的一部分。
■□交通条件的改善拉近了与东山镇的距离
天元路的建成、竹山路的南延,使区域的交通条件得到了极大的改善,特别是竹山路沿线更是成为了天然扩张的辐射地带。
■□基础设施的建设的完善逐步带动生活模式城市化
区域居住人口的逐渐增多,特别是竹山路商业街的形成,带动了区域居民生活模式的城市化,改善了原来片区不成熟的城市印象。
这里所指的北部片区,主要是只沿天元路以北楼盘,这种改变主要来自于以下三个方面。
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——城市发展向南转移,区域繁荣即将到来
■□从城市发展的现状和趋势分析
东山镇的发展已接近饱和,而科学园在经过2-3年的发展,城市发展也推进到天元东路与天印路交汇带的沿线,随着城市化进程力度的加大,城市发展的边缘已经临近项目区域,区域发展势在必行。该随着科技园地区发展的逐步成熟,其基础建设的步伐进一步得到加强,