文档介绍：永臻·公馆90项目营销顾问报告
2009 年 3月
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新景祥台州分公司
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新景祥为实现我们共同价值而来!
我们今天提交的不仅是一个新思路,
更是适合于本项目营销的系统解决方案;
商业合作必须有三大前提:
一是双方必须有可以合作的利益,
二是必须有可以合作的意愿,
三是双方必须有共享共荣的打算,
这三者缺一不可。
——马云
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永臻·公馆90项目营销顾问报告
项目解读
Contents
市场分析
整体定位
产品建议
整合营销
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项目解读
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市场分析
整体定位
产品建议
整合营销
■区位条件
■四至情况
■周边配套
■项目规划
■ SWOT分析
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■区位条件
本案
东商务区
西商务区
中央商务区
体育中心区
高教园区
市
府
大
道
行政文化区
东
环
大
道
中
心
大
道
体育场路
广
场
南
路
东海大道
二十号路
台州经济开发区(中心城区)
本案地处台州经济开发区中心城区南部,地块由广场南路(东侧)、体育场路(南侧)和二十号路(北侧)三条城市干道围合而成。
本案交通区位优越,周边路网密集,与行政文化区、东西商务区、中央商务区、体育中心区和高教园区这六大功能区的距离均在2-3分钟车程范围内。
随着开发区中心城区南拓发展和三大商务区的崛起,本案区域商品住宅项目不断云集,并日渐成为一个为商务区配套的生活居住区。
本案地处开发区中心城区南部,交通区位优越,未来片区将逐步发展成一个为商务区配套的生活居住区。
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■四至情况
本案四至环境利弊交织,区域居住氛围有待提高,西侧安置房小区对本案形象有一定的负面影响。
东侧——海湾浪琴,社区规模26万㎡,以多层和小高层为主,简欧建筑风格,目前入住率30-40%,底层商业店面营业率不到三分之一;
西侧——殿后陶村安置房小区,均为南北向多层立地房,建筑品质较为一般,内部居住人口整体素质偏低,以村民和打工人员为主;
南侧—东南方向为在建的锦水湾住宅项目,㎡,以小高层和联排别墅为主,采用中式建筑风格,正南方向目前仍为空地;
北侧——占地200亩的台州市中心医院,此外东北方向规划有一个残疾人康复社区;
中心医院
待整治空地
殿后陶村安置房
残疾人康复社区
和平家园
海湾浪琴
锦水湾
待整治空地
本
案
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■周边配套
商业配套——向东2-3分钟车程可达欧尚购物广场和耀达百货,向北同样2-3分钟车程可达世纪联华超市,此外项目北面东商务区还拥有巨鼎广场、鑫泰广场、国际家居广场等丰富的商业金融配套;
教育配套——周边拥有台州市实验中学(省级重点中学)、白云小学、白云学校等优质的教育资源;
医疗配套——项目对面即为台州市中心医院,其是一家集医疗和康复为一体的大型综合性三级乙等医院;
交通配套——主要分布于市府大道,共有103、108、109、902四条公交线路,基本可以解决城市内外交通出行;
休闲配套——项目北面市民广场拥有水景公园、文化艺术中心、海洋馆等丰富多样的休闲娱乐场所;
本案周边配套极为完善,各类生活资源均分布在3分钟车程范围内,故形成十分便利的3分钟生活圈。
本案
台州市中心医院
欧尚购物广场
白云小学
白云中学
市实验中学
羽乒球馆
市体育中心
高教园区
世纪联华
市民广场
耀达百货
3分钟生活圈
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■项目规划
受地块客观条件限制,本案在社区规划上很难发挥出品质优势,然而走经济型产品路线却是本案赢得主动的有力法宝。
占地面积
22549㎡
建筑
面积
总建
40428㎡
住宅
33828㎡
商业
6600㎡
容积率

绿化率
25%
建筑密度
35%
主要经济技术指标
项目规划——本案地块呈长条形弓字布局,内部地势较为平坦,无可利用自然景观资源,受其影响社区总平规划极为单调,社区围合感和私密性不强,加上自身为4万㎡的小盘项目,社区景观营造空间十分有限,景观营造效果很难得到发挥,这都对本案品质感造成较大的损伤;
产品特点——本案建筑形态为多层(6层带电梯)和小高层(11层),采用现代简约建筑风格,户型以86-111㎡小三