文档介绍：仪征房地产准入性研究报告仪征房地产准入性研究报告2010-11-12区域及地块评估区域及地块评估市场环境分析市场环境分析房地产格局房地产格局结论结论市场环境分析仪征概况仪征市是扬州市代管的一个县级市,位于江苏省中西部,地处长江三角洲的顶端,是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。长江岸线27公里,直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线,长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网,并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建,仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势,是江苏省五大重点经济发展带之一。新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地,发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸经济环境分析2001年以来仪征的经济一直都呈现稳定发展的趋势,2005年开始进入高速发展期。至2009年,%。%个百分点。运用回归分析可以得出,2010年-2011年仪征DGP增幅将逐渐减缓。近年来GDP增长趋势由高速发展趋势开始逐渐减缓,进入高速发展后稳定阶段固定资产投资情况受金融危机影响,部分行业和企业效益下降,造成仪征市经济增长速度有所放缓;产业结构不够合理,固定资产投资近两年明显下降,与GDP的稳步上涨趋势不协调现象明显,存在一定的消费隐患。固定投资比例逐年增长,经济投资势头涌现房地产投资情况仪征市从2002年开始固定资产投资开始大幅度上扬,但是房地产投资却字啊逐渐下调,这充分表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。到2008年,这种产业结构失调的情况有所缓解,房地产投资也随之有一定幅度的增长。仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有一个增幅,暂时不会成为城市的主流产业,所以该市的土地价值近期增幅有限人均GDP情况3000US$4500US$6000US$8000US$转型启动期快速发展期平稳发展期仪征城市发展特殊性决定了西部仪化工业GDP贡献及扬州工业园,占全市26%。剔除仪化GDP贡献值,加上仪征城市面貌和经济推进情况来看,仪征静态人均GDP应该在4300-4400美元左右;仪征房产处在由转型启动期向快速发展期过渡阶段。是一个良好的房产投资进入的契机人均可支配收入情况2009年全年城镇居民人均可支配收入17861元,人均消费性支出11126元,%,%。仪征城镇居民实际可支配支出用于储蓄及投资比重比较大,说明该市居民住房消费潜力还是比较明显的。按一般通用算法,当恩格尔系数在40%时,该城市的住房消费在消费结构中比重可以达到15%-20%,目前仪征的恩格尔系数已经连续两年在40%以下,并呈逐年下降趋势,说明仪征的房产行业还有较大发展空间城市人口情况仪征市人口历年变化并不明显,从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势,而2008年及2008年两年,人口甚至出现了负增长状态,说明了仪征市的外来人口率非常低,这也将导致仪征市刚性购房需求市场极小。仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群,对于仪征的房产市场影响会比较明显。