文档介绍：天茂·泊林丽郡项目 营销推广方案
天茂·泊林丽郡项目鸟瞰图
前言
商场如战场,本案要取得营销上的胜利应同时占据天时、地利、人和这三个要素。对房地产开发商而言,市场是天时,项目情况是地利,消费者则是人和。
孙子兵法云:“知己知彼,百战不殆”。谋全局者,方能得一域!策划需要谋略,只有全面分析局势,才能使得本项目在竞争激烈的市场上有所斩获,名利双收!
消费者分析
市场分析
定位策略
推广策略
包装策略
媒体策略
项目分析
【第一部分市场分析】
长春房地产市场的平稳健康是业界有目共睹的,但对于代理公司来讲,研究市场的目的并不是赶个时髦或喊几句口号,而是从迷雾般变幻的现象中抽离出市场的潜在需求,并运用到产品规划及包装推广上,达到将其转变成开发利润的最终目的。
一、近年市场情况分析
长春市房地产市场起步于1999年的住房分配制度改革。时至今日,长春房地产市场已经持续发展了八年。总体来看,市场发展持续、平稳,增长缓慢,至2006年呈现出加速发展的趋势,开始进入快速发展阶段。
2004
-
2005
年
增长期
1999
-
2001
年
复苏期
2002
-
2003
年
平稳期
2006
-
2008
年
快速发展期
GDP
增长、
城市化进程
加快形式下,
房地产市场
进入增长期。
经过几年的匀
速发展,进入
快速发展期。
快速增长后
的平稳整合
期。
国家政策引
导与居民收
入的增加催
生了长春商
品房市场的
复苏。
2004
-
2005
年
增长期
1999
-
2001
年
复苏期
2002
-
2003
年
平稳期
2006
-
2008
年
快速发展期
GDP
增长、
城市化进程
加快形式下,
房地产市场
进入增长期。
经过几年的
匀速发展,进入
快速发展期。
快速增长后
的平稳整合
期。
国家政策引
导与居民收
入的增加催
生了长春商
品房市场的
复苏。
【发展阶段分析:已进入快速发展阶段】
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
新建房屋施工面积(万平)
600
612
575
527
660
676
新建房屋竣工面积(万平)
305
380
312
269
385
286
(注:数据来源于长春市房地产交易中心)
在经过了2002-2003年的平稳期后,从2004年开始,长春市商品房供应量呈理性增长趋势,总体涨幅不大。
【近年数据分析:开发量理性增长】
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
房屋成交面积(万平)
383
495
房屋成交金额(亿元)
商品房成交面积(万平)
100
216
商品房成交金额(亿元)
26
存量房成交面积(万平)
206
存量房成交金额(亿元)
(注:数据来源于长春市房地产交易中心)
长春市商品房成交面积和金额在近几年呈现出快速增长的势头。长春市住宅消费已呈大众化趋势,住房消费深入人心。
【近年数据分析:开交易量渐趋平稳】
长春市房价涨幅不大,始终在2200-2300元/平方米左右徘徊。但全市均价受住宅开发郊区化的影响,并不能准确反映城市住宅价格的真实情况。
以同级地段商品房的平均价格作标准,则近年来长春市房地产价格稳步上涨,每年100元/平米左右。
【近年数据分析:成交价格涨幅不大】