文档介绍：城中村城中村(都市村庄)改造涉及的法律问题与实践来源:地产中国网作者:李胜先郑州市的城市化进程自2003年以来突飞猛进,城市面貌和规模发生了翻天覆地的变化,紧扣中部崛起的国家战略,郑州市中部区域性中心城市的定位不可撼动。房地产市场的如火如荼,地价的飙升,地王的频现,使与郑州市的城中村改造相关的地产项目、改造村庄和公司走到了一个新的节点。地价的水涨船高为城中村改造提供了绝佳的市场环境,诱人的蛋糕诱无数地产巨子竞相百舸争流。城中村改造相关专题:都市村庄浴“火”重生但是,“城中村”改造绝非“土地变姓”(由集体变国有)、“户口变色”(村变居)那样简单,这其中涉及的各方利益的博弈和角逐异常的激烈和残酷。改造的过程,更涉及集体土地上房屋拆迁补偿标准的制定、补偿纠纷程序及处理,集体资产的合理量化、村级改制公司的生存和发展,村民社保福利措施的落实,政府的疏导、管理和公共利益的调控,环节和程序繁琐,异常复杂。改造的过程更涉及投资地产公司、政府、村委、村民利益的博弈和统筹协调,是一个涉及土地产权制度、投融资体制、居民社会保障制度等等多方面纠葛、缠绕,有待践行理顺的问题总和。这其中涉及的法律关系和法律问题及其矛盾更是复杂,多数法律问题需要更高层次法律制度建设的不断破题立意。一、如何定义城中村城中村是指在市区范围内,使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。郑州市范围内的城中村主要是指在城市发展的进程中,由于农村土地全部被征收,农村集体成员由农民身份转变为居民身份后,仍居住在由原村改造而演变成的居民区;以及在农村村落城市化进程中,由于农村土地大部分被征收,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落,尤其指各类开发区。二、都市村庄改造的法律依据和政策规定1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院2001年6月13日发布);2、《河南省城市房屋拆迁管理条例》(2002年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过);3、《郑州市城市建设拆迁管理条例》(2002年12月26日郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2003年5月29日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三次会议批准根据2005年4月28日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2005年9月30日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准的《关于修改〈郑州市城市建设拆迁管理条例〉的决定》修正);4、《关于成立郑州市都市村庄改造工作协调小组的通知》(郑政办文[2002]80号,二○○二年七月八日发布);5、《郑州市城中村改造规定(试行)》(郑政〔2003〕32号,二ΟΟ三年九月三十日发布);6、《郑州市人民政府关于加快都市村庄改造有关问题的通知》(郑政文〔2003〕1272003-5-29号发布);7、《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》(郑政〔2004〕35号,二○○四年四月五日);8、《河南省人民政府办公厅关于规范农民集体所有土地征地补偿费分配和使用的意见》(豫政办〔2006〕50号);9、《进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕103号,2007年6月12日发布);10、《郑州市旧城改造暂行办法》(郑政(2008)16号,二○○八年五月十六日发布);11、《郑州市城中村改造工作流程(试行)》(郑政文〔2008〕120号,二○○八年七月五日发布)12、《关于调整国家建设征收集体土地青苗费和地上附着物补偿标准的通知》(郑政文〔2009〕127号,二○○九年五月三十一日发布);13、《河南省人民政府关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知豫政》(〔2009〕87号,2009年10月16日发布);14、《关于公布各地征地区片综合地价社会保障费用标准的通知》(豫劳社办[2008]72号);三、城中村(都市村庄)改造中的法律关系1、郑州市城中村改造中现行的运作方式一是由开发商主导的开发方式,开发商、投资商资金雄厚,融资渠道多元,开发经验、物业管理经营丰富。既可以缓解政府、村委、村民资金的局限性和有限性,使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上,又可以避免行政力量的介入,减少社会问题,和群访事件。这种模式是目前较为自觉的改造模式,也是高地价环境下,大部分开发商的选择。二是由村委和村民主导开发,村民在政府指导与支持下,自筹资金,自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大,比如在基础设施、公建设施及资金等方面,给足优惠和减免政策。适用于村集体及村民筹资能力强,村规模较小的情况。三是由政府主导,主要是指政府完成前期土地开发,然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高,政府难以做到资金的平衡,政府财政资金有限,目前还没有大规模开展此类土地的开发。2、城中村改