文档介绍：1????????????????????????????????????2???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31??????????????????4?(一)滨州城市经济发展与规划?(二)滨州房地产市场分析?(三)中海城所处竞争区域分析?(四)主要竞争项目状况5??????????????1、城市经济发展GDP总量发展单位:亿元人民币单位:亿元人民币GDP增长速度说明:最近说明:最近1010年,滨州市年,滨州市GDPGDP增长迅速,保持了增长迅速,%%的年增长率,经济总体的年增长率,经济总体发展形势向好。发展形势向好。6????????????1、城市经济发展城镇人均国民收入发展单位:元人民币单位:元人民币城镇人均可支配收入增长速度说明:最近说明:最近1010年,滨州城镇居民可支配收入增长迅速,保持了年,滨州城镇居民可支配收入增长迅速,%%的年增长的年增长率,购买力进一步增强,人民生活进一步改善。率,购买力进一步增强,人民生活进一步改善。7????????????2、城市人口?,其中滨城区总人口只有63万,人口增长以自然增长为主,人口总量变化不明显。?滨州市外来流动人口呈现缓慢上升趋势。随着国家“黄、蓝大开发战略”的实施,包括魏桥铝业在内的大企业选址滨州开发区,人口集聚效应和带动效应逐渐显现,购房需求未来将逐步增加。?滨州中高端客户数量相对较少,市场产品对中高端客户吸纳能力不足,部分潜在客户外流济南、青岛、淄博等大城市,因此对中高端物业需求有限。8????????????3、城市规划滨州依据市场资源优势和产业前景,在东、西、南、北、中五个方位重点发展大型专业市场、高档住宅、休闲观光、物流配送、商务金融,形成五个功能区。打造高档住宅生活区。推进阳光政务小区、绿都花园、德坤华府、安康花园、御景苑等房地产项目建设;完成张八棍、亚药刘、棒槌孙等旧村改造项目,引进富尔玛、家乐福、沃尔玛、银座等大型超市商场,招商建设以生活资料为主的市西物流园区,打造黄河三角洲文化创意产业园,努力推进城市化进程以市西、彭李办事处为主体,西起渤海十八路东至渤海十路,南起长江三路北至黄河十六路高档住宅生活区西部培植发展商务金融区。逐步提升现有渤海国际、中央公园、银座商城、潍坊中百、大润发、王府井商贸城等一批旗舰店的规模档次;逐年培植年营业收入过亿元商贸企业5家,争创“省级服务名牌”2个;大力提升金融服务业,在东营商业银行、恒丰银行成功入驻的基础上,推动齐商银行、招商银行落户开业,完成农信社改革任务,组建区农村商业银行,逐年引进股份制银行1家,发展典当、担保等金融机构9家,进一步提升渤海七路中心商业街的招商聚商能力。以渤海七路为中轴线,西起渤海十路东至渤海五路,南起黄河一路,北至黄河十路中心商务区中部发展方向区块范围重点发展定位区块?中海城位于西部高档住宅生活区。该区域规划建设多所大型超市,并打造黄河三角洲文化创意产业园,发展前景很好。9????????????4、小结?滨州经济发展与不断提高,对于改善居住有了更高的需求,同时在经济基础上也有了良好的保障。?滨州城区人口数量较少,吸纳外来人口能力不足,近几年人口数量变化不大,城市化进程较国内大中城市慢,对住宅数量的需求增长较慢。?中海城所在的滨州开发区作为滨州极具发展潜力的区域,未来发展前景广阔,但是由于滨州市在山东省的吸引人才能力不足,外来人口数量少,吸引高端外来人口能力弱,对房地产高端产品支撑作用有限,所以短期内很难发生质的变化。10?????????????国家出台的一系列房地产金融、税收、限购等调控政策直接导致一二线市场购房者观望,对滨州市场影响也较大,客户担心目前购买的物业未来会迅速贬值,因此对目前买房信心不足,降低了楼盘去化速度和资金回收。?土地调控政策限制越来越严格,高端物业用地供应严重不足,未来几年滨州现有高端物业将越来越稀缺。1、宏观调控政策分析