文档介绍：走出人均商业面积的误区走出“人均商业面积”的误区近两年,国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本,使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1,。在国内,这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用,并用此数据来规划城市商业网点,编制商业项目报告。例如,2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“”,指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。再如,天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里,为天津市生态建设目标制定了十大标准,其中第8项标准是“健全商业服务网络”,明确提出要将“”。对于人均零售商业面积这个说法,影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了,报告指出“”,同时说明这一面积“将近达到国际标准的2倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。至此,整个行业都接纳了这个国际标准,,并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、、。众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准,甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。然而,凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、,但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升;,但商业的空置率却很高,租金一降再降。以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是东至燕南路,西至华富路,北至红荔路,。据华强北街道办的统计,该片区内的常住人口约10万,日平均人流量却有50万,两者相加为60万。若要计算人均零售商业面积,则60万人可视为该片区人口数量。华强北目前大多数商业面积都是利用旧厂房或旧建筑改造而成,其商业业态以电子专业市场、百货零售、餐饮娱乐这三大类为主。截止2007年底,包括现有、新建和改造的这三类大中型物业总面积为99万平方米,,。下面的图表,是位于华强北的明通通讯市场自2005年开业后至2007年期间,市场四楼的租金变化情况,表明了租赁市场的旺盛需求:倘若用2010年的统计数据计算,华强北人均商业面积已经超过2平方米了。按照华强北企业已获批准的和在申报的旧改规划,今后五年至少还要推出40,50万平方米的商业面积,届时更无法用这个国际人均标准来解释了。由此看来,在一个城市里根本无法使用一个统一的人均标准来说明零售商业面积的短缺或过剩,更不可以用它来作为城市商业规划的参照标准。那么,国际上特别是欧美发达国家到底有没有“人均零售商业面积”这一标准,或者说有没有可供参考的标准,在美国有学者称,制定人均零售商业面积标准,是商业地产行业中最大的猜想和难题之一。而人均零售商业面积(ret