文档介绍：商铺营销策略及执行方案谨呈:武汉长航三鼎置业有限公司长航·蓝晶绿洲一期商铺营销策略及执行方案豪斯(中国)地产机构2012年02月04日一、一期商铺构成 5二、一期商铺营销阶段及目标分析 6三、竞争市场分析 17四、一期商铺目标客群分析 18(已成交一期业主) 18 21 22五、一期商铺优劣势分析 23六、一期商铺执行策略 29七、费用预算 30八、其他………………………….……………………………………………….. 31附件1:长航•蓝晶绿洲商铺2-3月推广执行方案 33一、一期商铺构成1、位置以及产品构成(1)产品总量及分布长航·蓝晶绿洲一期商铺包括2#、3#、4#、5#、6#楼住宅底商和一栋独立商业楼,㎡,总数为70间商铺(依据2011年6月20日三鼎公司销售部提供的预测绘成果计算)。具体位置分布如下列图表所示:(附图:一期商业分布图)其中:位置建筑面积数量层高得房率2#㎡%3#㎡%4#楼底商989㎡%5#㎡%6#㎡%㎡2间(待核实)%㎡70间————(附表:一期商业数据统计表)(2)可售产品总量目前2#底商中的一部分和独立商铺,分别作为售楼部和样板间通道使用,在项目销售周期内建议不对外销售,可持有至项目结案期销售,以保证作为销售场所使用的正常性,也能保证在最后推出时实现利润最大化。其中作为售楼部使用的部分2#楼底商为2间,㎡㎡;作为样板间通道4号楼19号铺子1间,㎡。扣除以上部分,一期商业目前可售总建筑面积为:㎡,总计67间。(3)可售商业分析按临街与否的常规商业划分原则,蓝晶绿洲可售商业可分为——沿杨园南路的商业外街和主入口两侧的内街两大部分。其中:㎡,占总可售面积的55%;总计34间,占可售店铺的51%;㎡,占总可售面积的41%;总计31间,占可售店铺的46%。㎡,占总可售面积的4%;总计2间,占可售店铺的3%(附表:可售商业单铺面积统计表)面积区间商业外街商业内街总计数量占比面积㎡占比数量占比面积㎡占比数量占比面积占比10~20————1间3%%1间1%%㎡20~30㎡4间13%%4间6%%30~40㎡3间4%%4间6%%40~50㎡4间12%%10间31%%14间22%%50~60㎡20间59%%5间15%%25间38%%60~70㎡3间9%%6间19%%9间14%57816%70~80㎡-----1间3%%1间1%%80~90㎡6间17%%1间3%%7间11%%90~100㎡1间3%%————1间1%%总计34间100%%31间100%%66间100%%备注:㎡,2间。由上表可见:一期可售商业主力面积区间在40~70㎡,其中——商业外街的主力面积区间在50~60㎡;另有80~90㎡店铺也占据一定比例,主要分布在5#和6#楼底商;商业内街的主力面积区间在40~70㎡。总体来看面积单铺小。2、产品形象(1)工程形象已达准现房条件,具备一定的展示性。建议节后对商铺进行质量检查,明显问题及时解决;(2)包装形象店招和门面已进行初步包装,起到一定展示效果。建议节后对破损画面进行更换,同时同步更新道旗和添设增加商业氛围的小品,并完善5#楼和6#楼底商的绿化;(3)环境形象杨园南路西延和沙湖大道工程陆续动工建设,利于销售解说。但周边环境包括7#楼旁的土堆,使得整体感觉仍显荒凉;3、产品定位社区配套型商业,主要以服务本项目及周边社区生活配套为主,不具备餐饮条件。二、一期商铺营销阶段及目标分析:1、一期商铺营销阶段分析:本次商铺推出处于一期房源与二期房源推售的空白阶段,根据整体营销推广方案安排此阶段在营销推广上力度有限,且同时承担着一期余房销