文档介绍：商业基础培训资料目录目录 1一、商业地产基础知识 2(一)商业地产含义 2(二)商业地产与住宅区别 21、性质的差别 22、价值链差别 23、从投资商角度来看: 34、区位要求来看: 35、从设计角度来看: 36、从营销角度来看: 37、从运营角度来看: 38、商业公寓和住宅销售及认购区别: 3(三)商业地产业态和业种 4(1)业态分类及特征 4(2)业态辐射范围 6(四)商业地产分类 61、商业地产功能分类 62、商业地产类型细分 63、商铺细分 84、公寓细分 95、商业地产投资回报率计算 10(五)商业地产销售模式 11(六)商业地产基本术语 141、【商业地产概念】 142、【商业操作】 15二、商业地产发展 19(一)商业地产发展的特点与趋势 19(二)清远市商业地产市场发展(提案内节选内容) 19三、清远市商业地产调研(提案内节选内容) 20(一)清远市商业格局 20(二)商业租售情况及价值分析 20(三)商业竞争个案分析 20(四)清远住宅及公寓市场现状 20(五)投资客户关注因素 20四、世纪汇项目介绍(提案内节选内容) 20(一)项目理解 20(二)项目定位 20(三)客户定位及分析 20(四)项目业态分析 20一、商业地产基础知识(一)商业地产含义商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品,包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。它是以持续经营为基础的,以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。狭义的商业地产,就是我们平时说的商业的交易场所;广义的商业地产,应包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。商业地产是一种结合性质物业商业地产具有地产、商业与投资的三重特性,它既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。同时,这三方面的特性既相互独立又相互作用,形成了商业地产较为明显的特征。(二)商业地产与住宅区别1、性质的差别住宅是一种消费性终端产品。目的是为了改善人居环境(使用功能)其价值是通过出售得到实现。其使用过程完全是属于消耗过程,不存在价值的转移,只有地价的增值。商铺是一种消费性中间产品,目的是为了获利,出租获利或者城市发展所带来的商业升值获利,本质上是一种金融产品。其价值要通过经营、销售等环节最终显示出来。商铺是生产资料,在使用过程中会产生价值的转移,以及附加值的提升,并且还有商业市值(商圈价值)的增值。2、价值链差别住宅项目的利益主体只有三个,就是开发商、业主、跟物业管理公司。在交房以后价值基本实现。商业项目需要经营,所以有开发商、业主、经营客户、经营管理公司、物业管理公司,这5个消费者,要靠持续的经营来实现价值。3、从投资商角度来看:商业地产投资成本高,回收期长;住宅地产投资成本低,回收速度快。4、区位要求来看:商业地产对地段要求高,不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段,可视性、可达性都是关键因素;住宅地产对产品的研判要求更加准确,区位相对只是价格高低的重要因素。5、从设计角度来看:商业地产设计专业要求更高,机电、水电、消防、灯光等各专业口配合密切,很难在甲方公司直接实现设计,各个专业口都需要外部聘请专业公司对接;住宅地产设计相对成熟,各专业口相对简单,对户型的策划设计反而更加关注,外部专业更多是以绘图为主。6、从营销角度来看:商业地产的核心是投资,面对的是投资者,更多是和专业人士打交道,对销售人员素质要求更高;住宅地产的核心是居住,面对的是消费者,尤其是首次置业的人士,公司整体营销水平更关键。7、从运营角度来看:商业地产销售或持有后运营很关键,甚至直接决定了项目的价值;住宅地产对开业后的运营以物管为主,运营价值不如商业地产的突出。8、商业公寓和住宅销售及认购区别: ,可作阁楼层高一般为单层不能用明火,一般用电炉管道煤气(三)商业地产业态和业种业态()是指针对特定消费者的特定需要,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型化经营形态。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,是零售活动的具体形式。通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。新标准按照零售店铺的结构特点,根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素,将零售业分为17种业态。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。表现形态:便利店、食杂店、折扣店大型超市、超市、仓储式会员店