文档介绍：房地产开发流程草案房地产开发流程草案可行性研究及项目决策阶段交付使用阶段项目销售阶段工程建设阶段前期准备阶段物业移交权属登记办理房产证商品房销售申办《预售许可证》综合验收工程质量验收工程建设市政配套工程施工准备工作施工手续至取得施工许可证招标投标手续规划手续至取得规划许可证规划设计项目立项获取土地使用权可行性研究及项目决策可行性研究及项目决策阶段工作流程获取土地市场项目信息后,经董事会批准初步立项后,可行性研究按5个步骤进行:1、委托项目咨询公司或策划公司接受策划任务2、咨询公司调查研究3、咨询公司方案选择与优化4、财务评价和经济评价5、咨询公司编制可行性研究报告,报董事会决策公司董事会通过后,批准正式立项,项目进入前期开发阶段,积极筹备有关获取土地使用权的有关工作。工作所需时间:按照普通招拍挂程序,从发布公告之日起计算,共需要时间30天。工作所需费用:参照彩石山庄项目开发策略研究,费用约40万元。前期准备阶段获取土地使用权一、国有土地使用权招拍挂牌流程图1、获取土地出让信息2、公司研究决策3、提交竞买申请4、提交挂牌价格制作标书、投标参加拍卖5、签订成交确认书6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税7、办理土地登记手续二、工作内容国有土地使用权出让挂牌(一)工作内容1、获取土地挂牌出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地挂牌出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交竞买申请1、向市国土局购买挂牌出让文件。2、持国有土地使用权竞买申请书、营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证及复印件,授权委托书、代理人身份证和复印件,向市国土局提出书面申请。3、缴纳竞买保证金。(依据公告保证金数额缴纳)4、提交挂牌价格进入挂牌期。在挂牌期限内,需摘牌者提交摘牌价格。5、签订《成交确认书》1、在挂牌公告规定的截止时间,最高应价或报价人为竞得人。2、竞得人与出让人当即签订《成交确认书》。3、挂牌活动结束,出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布公告。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、竞买人竞得后,凭《成交确认书》,竞得人与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。2、在《成交确认书》《国有土地使用权出让合同》中约定的期限内缴纳成交价款及契税。7、办理土地登记手续根据《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》及成交价款及契税缴纳发票,申请土地登记,领取《国有土地使用证》。(二)挂牌的时间估算1、公告:20天2、公司研究决策:19天内(公告确定交申请截止日前)3、提交竞买申请:20天内或公告限定的时间。4、提交挂牌价格:10天或公告确定的时间。5、摘牌成交结果发布公告:10天6、签订出让合同:(1)《成交确认书》签订后30内。(2)缴纳成交价款及契税:合同约定时间内。7、办理土地登记手续:15天以上时间共计约2个半月内(三)挂牌的相关税费1、缴纳保证金:依据公告保证金数额缴纳2、成交价款:实际摘牌价格。3、契税:成交价款的3%。4、土地登记费:。国有土地使用权招标(一)工作内容1、获取土地招标出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地招标出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交投标申请1、购买土地出让招标资料。2、提交投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理投标申请。3、缴纳投标保证金。4、制作标书、投标1、根据投标文件的规定制作标书2、在投标截止时间前投标3、出让人组织开标5、签订成交确认书1、竞标人中标后与市国土局当即签订《成交确认书》2、出让人将投标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、中标人凭《成交确认书》与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。2、在《成交确认书》《国有土地使用权出让合同》中约定的期限内缴纳成交价款及契税(契税为成交价款的3%)。7、办理土地登记手续根据《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》及成交价款及契税缴纳发票,申请土地登记,领取《国有土地使用证》。(三)、招标的时间估算1、公告:20天2、公司决策:19天内(公告确定交申请截止日前)3、提交投标申请:公告期20天内4、制作标书、投标:(1)在投标截止时间前投标(公告确定的期内)。(2)开标期限:出让人另行发布公告5、签订成交确认书:(1)开标当日签订(2)出让人对中标出让结果公告:10天6、签订出让合同:(1)《成交确认书》签订后30内。(2)缴纳成交价款及契税:合同约定时间内。7、办理土地登记手续:15天以上时间共计约2个半月内(四)、招标的相关税费1、缴纳保证金:依据公告保证金数额缴纳2、成交价款:实际中标价格3、契税:契税为成交价款的3%4、土地登记费:。