文档介绍：志健时代广场商业策划案深圳市志健实业有限公司策划部二零零五年九月第一部分项目开发理念和经营模式第二部分项目商业经营定位第三部分项目商业规划布局设计第四部分项目招商租赁组织设计第五部分项目运营管理设计经营项I」项L1经营定位一一项目经营品项、服务功能设计-一项目营业推广设计一项目对外营业。规划布局设计»项U建筑规划设计一-项LI运营管理设计一-项U招商租赁设计第一部分项目开发理念和经营模式前吞现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心,会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理笃直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。在我国当前条件下,开发购物屮心大体上存在两种主要的方式,一是,地产公司开发的商业地产性质的购物屮心项H,二是商业管理公司开发的商业经营性质的购物中心项口。发展商的不同将决定未来购物中心不同的经营思想。地产公司凭借多年开发住宅和其它建筑的经验,通常会采取将开发好的购物中心出售出去的做法,实行物业管理式的“商业管理”;而商业公司依靠自身多年的商业经营思想,通常会实行统一化的商业管理。这是対当前条件下基本状况的一种结论。而国外的购物中心人多采取“三权分离”的做法,即把所冇权与经营权、管理权相分离,把购物中心交由专业的商业管理公司进行管理。1、地产商发展购物中心拓宽了地产公司开发地产项目的新途径从2001年中开始,中国房地产业的旗观力达与沃尔玛达成了长期的战略合作伙伴关系,合作项目遍布长春、北京、天津、沈阳、青岛、济南、南京、西安、长沙、成都等城市,可谓开创了商业地产的先河,万达将陆陆续续在上述各城市屮的黄金地段投资兴建大型购物广场。届时,除沃尔玛以外,一些国际知名的高档百货公司、连锁快餐丿限连锁建材超市、连锁家具店和大批国内知名品牌也将加盟各城山的万达国际购物广场,从而形成强强联手、集因式发展的态势。万达国际购物广场将在各城帀原本兴旺的商业黄金地段再添一把大火,并为周围地区带來新的经济增长点。2、 商业公司发展购物中心改变了传统的经营方式商业公司发展购物中心改变了传统的经营方式,以实现与商户共赢为H标,进而将传统的商业公司与供应商的经销代销关系转变为商业管理公司与商户之间的租赁契约关系。根据2001台湾地区大型店铺总览的调查,13■货公司已朝向大型化发展、进驻购物屮心也将是台湾百货业未来的竞争重点;而且量贩店也大多与购物屮心相结合,这些趋势都日益明显的显露了出来。这些发展策略对于购物屮心的价值提升将会产生极大的积极影响,而百货公司、量贩店也将因此把自己的开店成本大大降低。台湾地区的大世购物屮心,凭借其强大的竞争能力已经逐渐在零售领域成为主流。购物中心以一位经营管理者的身份出现,将招揽许多的百货公司、精品专卖店、各种连锁店进场经营,形成综合性商店组合,求得多方的共同发展和繁荣。百货公司、专卖店进驻大型购物中心己成为业者的一种普遍选择,也将带动台湾地区的零售业发生更为剧烈的演变。3、 开发购物屮心的基本思路和关键控制因索零售业是一个比较传统的行业,而房地产业是新兴的行业、发展很快的行业。房地产商和零售商进行结合的前景应该是非常广阔的,因为中国的零售帀场空间还很大。所以在未来的购物中心廿发中,我们首先要统一理念、共同开发。这样就可以准确定位,在设计上少走弯路,力求招商和基建的同时进行,更有效地去争取时间、减少购物中心的开发成木、避免不必要的浪费、提高物业的使用效率,缩短投资回报期。其次,我们应该注意优势互补、利益共享。零售商冇成熟的经验,冇招商的能力和一整套冇效的管理方法;房地产商冇雄厚的开发实力和资金实力,也有良好的开发土地。需要的只是双方的协调与合作。商业公司与地产公司合作冇利于化解开发和经营上的风险,冇利于实现双赢。对房地产公司而言,如果房产不能顺利销售出去,风险是很大的;而对于商业公司而言,如杲没有好的物业设施和条件,就无法更快地发展和壮大,竞争实力也不能得到增强,同样也将面临巨大的竞争压力。如果把两者很好地结合起來,实现商业公司与地产公司的将是极为可能的。从国内的情况看,能够专业进行购物中心规划设计的公司还不是很多,专业的建筑院所也难以完成购物中心的总体规划和设计,因为购物中心的设计不是单纯的一座静止的建筑物,购物中心需要有对商业的极深理解和准确把握。在购物中心的整体设计上,国内有不少购物中心缺乏一个鲜明的主题,英至连基本定位都不确定,采用的方式还主要是照搬别人的模式,这对一个个性化和本土化很强的产业来说,是要为此而承受很大风险的。作为一个国际化程度比较高的产业来说,购物屮心实现国际化与本土化的有机结合是置关重要的,而本土化的概念对不同地区又将具有不同的特点,决不是一个简单的“土洋结合”的问题,而是洋模式与本地区以及购物屮心个体的风俗、文化底蕴