文档介绍：垫付首付款合同效力垫付首付款合同效力近期,笔者在多地遇到一些开发商打出了“一成首付”、“分期首付”、“首付3万”等等概念。细问得知,具体操作为:开发商承诺为购房者“垫付”大部分首付款,购房者只需交纳极小一部分首付,先由开发商出具足额首付的发票,办理银行贷款,由购房者在一定时期内分期向开发商或第三方交足垫付的首付。面对国家对限购、限贷政策的一步步收紧,这种促销手段极大的缓解了部分购房者的压力,也让开发商先下手为强,在打破持续低迷的楼市上,可谓独具匠心。但这种由开发商为购房者垫付首付的做法在法律上又有哪些风险呢?当前在房地产市场上,由开发商垫付部分首付款的方式主要有以下两种方式:一是开发商直接对购房者垫付部分房款(在业内称为分期首付);二是通过第三方(个人或担保公司)对购房者借款。笔者将结合相关法律和个人经验,对两种不同的垫付方式做逐一分析。 一、开发商直接对购房者垫付部分首付款的法律风险 根据2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定“(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;”即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款,此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。而在法律实务中,由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢?实际上,垫付并非法律概念,法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。垫付,根据文义解释,一般是为他人向第三方垫付,没有债权人为债务人向自己垫付之说。而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类型的法律关系:①借款合同,即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商;②第三人代为履行,即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己,代购房者履行债务;③债务承担,即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。首先,对于借款合同,因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人,同时又向购房者借出部分首付,借出的款项又需要给开发商自己,因此,开发商名义上垫付首付,但实际上并未垫付。因借款法律行为系实践性法律行为,需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果,因此,为实际交付借款的,借款行为并未生效。开发商所享有的债权,本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系,也不存在所谓的垫付。其次,开发商根据购房者的指示将款项交付给自己,开发商不属于第三方,很明显不属于第三人代为履行的情形,不会产生实际履行的法律效力。换句话说,即实际上此时也不存在垫付,购房者没有付足首付。再次,债务承担,是指在不改变合同的前提下,债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议,将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。即必须存在一个独立于债权人、债务人之外的第三人,而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时,并没有一个独立的第三人存在,因此也不构成债务承担,不产生债务承担的法律效力。此时,不成立所谓的垫付,购房者依然没有付足首付。因此,开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义,让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件,出具一份虚假的首付款足额交纳证明,进一步办妥银行贷款,以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说,开发商是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞,先与购房者签订房地产买卖合同,而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。这种行为极有可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”,而一旦认定为无效的,则合同自始无效,法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。从银行的角度来看,这种行为还可能被认定为“恶意串通损害第三人利益的无效行为”。在购房者办理按揭贷款的过程中,因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明,但由于开发商“垫付”的因素,购房者的首付款实际并未付清。如后期购房者未能按期偿付按揭贷款,银行除按照一般的程序拍卖抵押物外,还能够起诉开发商,要求开发商因开具虚假证明而承担连带清偿责任。 二、通过第三方(个人或担保公司)对购房者借款 此时会存在两种情形,一是确实由第三方对购房者借款,借款实际交付给购房者,购房者也将借款交付给开发商,此时第三人与购房者成立真实的借款合同,实际上开发商没有出具虚假首付款证明,从而不存在“以合法形式掩盖非法目的”或“恶意串通损害第三人利益”的行为,不需要对按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。但这种情况因为需要每笔借款先交付购房者、再由购房者交给开发商,操作相对复杂,一般开发商不会这么操作。另一种情形是第三方实际上也并未向购房者交付借款,而是在借款协议中约定以第三人代为履行的方式,按照购房者的指示将借款交付给开发