文档介绍：天泰城迦南美地地下车位销售方案销售背景表1:迦南美地地下车库停车数量总表楼号数量迦南美地76、77232迦南美地83号楼95地上车位210总量537表2:,目前租赁,未销售汉城区2号车库174915411个车位不能使用,目前租赁,未销售汉城区3号车库213019815个车位不能使用,目前租赁,未销售奥园4号车库1500150奥园车库曾经淹过,目前租赁,未销售奥园5号车库960906个车位不能使用,目前租赁,未销售奥园镇长官邸1000100未启用,未销售,未租赁迦南美地76、7723302321个车位不能使用,未开始销售,目前是租赁迦南美地83号楼95095共计12201138车位以个数单位销售,不按面积销售结论:天泰城车位资金沉淀严重。partI销售目标销售目标一期内快速回笼资金,争取销售额最大化。销售原则1——充分考虑业主满意度,避免因前后承诺不一致而出现纠纷。销售原则2——留有部分租赁车位,保证后续业主需求。迦南美地项目目前共启用车位537个,其中地下车位327,地上车位210个。PARTII业主需求情况判断(-)业主车位租售情况需求调查为了解项目业主的真实车位租售需求。“市区内一个车位10万元左右,迦南美地车位5万元左右可以接受,再多就没有意思了”。停车分布状况:目前地下租赁200个。车档次以13万左右中端车为主。少量30万以上车型与微型车。PART川车位租售比例划分(-)租售两种方案的收益比较方式优势劣势出租资金回收稳定;符合市场情况,客户易于接受。1•发展商资金回笼速度较慢。出售快速回笼资金;收益丰厚;项目本身存在车户比率失调问题;本项目客户维权意识较强,由于前期公司承诺过车位可租可售,因此全部出售车位容易引起客户强烈反对和过激行为。从发展商收益角度,销售的方案显著地高于出租方案,但综合考虑一下影响,建议拿出地上车位和一部分车位进行租赁,其余销售,通过掌握租售比例来确保利润最大化。(-)租售部分的划分:划分原则1:控制租赁部分的比例,确保价值最大化;划分原则2:将租赁部分选取在地上和售价较低的区域。数量控制:预留销售的车位——100套对外出租的车位——兑现前期承诺留置原则:将距离出口较远的车位用来出租,紧靠近单元口的车位出于方便业主的考虑,用于出售。如图所示。产品划分由于东侧车位7&79、80、81四栋楼需求量大且临近出口,受到客户追捧;西侧车位临近76、77距离出口较远,租赁状况较差。PARTIV■瘦,狗入口(三)基准价格项目山水嘉园定价原则——具定价方法——市水青木华车位租金120元/月不租7万207CTH明星现金流备注所有车位不售地上车位只租不倚,•,・5万不租倚,地下车位只倚不租力科魅力Z城不售70元/月二期7-8万三期8-9万目前不租,未来有可能车库根据位置不同价格也不同从车位的市场销售来看,5万以内的定价可以形成最为快速的消化,6万的定