文档介绍：因素分析及市场发展预测 2南宁市房地产市场总体现状分析 2南宁市商务办公物业市场分析 4商业物业分析 9项目定位及开发主题 10命名建议 1022 项目总体定位 11项目潜在租售客户来源 12产品定位 12价格定位 12项目规划建议 12总体规划建议 13建筑风格建议 14景观设计 14单体设计及装修标准 14项目经济性评估 17项冃规划设计建议 17成本和投资估算 18项目销售收入预测 18项目损益情况 19项目立体停车库专项研究 20立体停车库配置建议 20立体停车库特点分析 20具体方案 21经济测算 . 南宁市房地产市场总体现状分析南宁市房地产快速增长,供销两旺2000-2004年南宁市房地产投资走势图1997-2004年南宁市商品房实际销售情况表-♦一实际销售面积(万打)一»-实际销售金额(亿元)1997-2004年南宁市商品房实际销售价格走势图2000-2004年南宁市二手厉成交情况数据显示:近年来南宁市房地产健康、快速发展,具体表现在房地产开发投资额、销售量均呈快速增长态势,市场交投两旺,其屮2000〜2004年尤为明显。2004年,,%,销售额达94・53亿元,%,,%。房价大幅度上涨,全年商品房均价达2768元/平方米,%。(资料来源于南宁市统计局)南宁的二手房市场迅速驶入“快车道”,渐入佳境。2004年1〜11月,南宁市二手房交易量已达到7034套,同时创下了南宁市二手房交易量的历史新高。由此可推算,2004年全年成交总量7500套左右,成交面积近70万平方米。%,,%,,%,,%,,说明房屋的供给是充分的,但住宅以外的物业供应量相对增加较多。(以上资料来源于南宁市房产局)・ 市场发展前景预测根据本公司在广州及珠三角地区io年运作方式的经验判断:南宁房地产将在2005-2006年达到高峰,2007年之后投资开发增长将会放缓,市场将进入“投资稳定”、“楼价稳定”、“销售稳定”的阶段(如广州,在98・99年到达顶峰后,楼价5年来稳中微降,而同期每年广州经济增长达13〜15%),办公楼物业市场受到的影响主要来自于对外经济和第三产业经济活动发展。因此,城市整体经济状况和第三产业的发展速度将对办公楼物业起到决定作用。从近io年来南宁经济发展的速度及其数据来看,南宁经济发展保持继续稳定的发展态势。2004年,,%,第三产业增长速度最快,,%。2004年,,,%,其中,,,%;外商投资合同外资额达28047万美元,%;全市直接利用外资7768万美元;期末实有三资企业597个,%,其屮建成投资三资企业385个,%o数据表明,南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期,经济指数反映各行各业都有持续稳步的增长,特别是第三产业,增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物业的发展的经济基础。诸多区外、境外办事机构和投资商的入驻使南宁办公楼物业市场,特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。,房地产市场发展的不同阶段,决定了写字楼市场的起落。2000年以后,南宁市房地产业进入第二个上升期,发展迅速且稳定增长。历年投资额、商品房实际销售面积大幅度增长,南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼物业的发展提供了有利的基础。但南宁市具备一定规模的公司、企业少,受经济波动影响大,抗风险能力较差,不利于商务办公物业市场的稳走。1-. . 分布情况写字楼一般集中在城市的CBD地带,拥有便捷的交通和显赫的地理位置、现代感强的建筑外立面、智能化办公配备、完善的服务设施、豪华气派的大堂、娱乐休闲设施一应俱全,是有实力的大企业、大财团迫切需要与自身实力、形象相匹配的办公场所。南