文档介绍：房地产投资系统房地产投资论文一风险概念的界定Willet(1901)在所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中第一次提出风险的定义:“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”根据风险理论的研究,风险是指人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。偏差的程度越大,风险就越大,反之就越小。这种偏差可以用两个参数来描述,一个是发生偏差的可能性,也就是偏差发生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。所以,风险可以定义为是某种事件发生损失的概率及其后果的函数,即R=f(p,c)R代表风险P代表不利事件发生的概率C代表不利事件发生的结果二风险的类型证券投资组合理论(Markowitz1952)和资本资产定价CAPM模型(Sharpe1964)这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险两大类。对于系统风险和非系统风险划分的原则是:这种风险是否会影响到市场内所有的投资项目,能否由投资者设法避免或消除。对整个市场内所有投资项目均产生影响,投资者无法避免或消除的风险统称为系统风险(SystematicRisk);而只对市场内个别项目产生的影响,可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险,统称为非系统风险(UnsystematicRisk)。三房地产投资的系统风险任何风险,包括房地产投资,都要面临上述证券投资的风险风险。房地产投资是典型的高投入高风险项目,全面深入分析风险是投资决策的前提条件之一。非系统风险如财务风险可以通过加强现金流管理,上市融资等方式加以避免;而系统风险可以决定投资的成败,必须认真分析。房地产投资主要面临如下几方面系统风险1通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期,尤其房地产投资周期较长,因此只要通货膨胀的因素存在,投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险不仅仅对一个投资者所不能避免或消除的。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率,因此应该引起房地产投资者的高度重视。投资者在进行投资决策时,要充分考虑到通货膨胀的影响,适当调整其要求的最低收益率。2周期风险周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样,房地产业的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣(波峰)、危机与衰退、萧条(波谷)四个阶段。据统计,美国房地产业的周期大约为18-20年,香港约为7-8年,日本约为8-10年。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段,房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩,使一?实力不强、?风险能力较?的投资者因资金?务等??而?产。3?策性风险由于房地产业与国?经济?