文档介绍：凤凰城
写字楼&住宅
价格预判
写字楼市场特征、发展趋势
代表个案资料
价格预判
客群研判
策略建议
第一部分:写字楼分析
本部分将主要研究以下几个问题
合肥写字楼市场特征、发展趋势
写字楼的价格预判?
写字楼的目标客户是谁?
写字楼面向需求的市场机会点在哪里?
第一部分:写字楼分析
合肥写字楼发展阶段
第三阶段
政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。规划起点低,主要集中于市中心位置及主干道沿线
第二阶段
第一阶段
投资以国家相关单位主,民营企业为辅。出租为主,出售为辅。主要集中于市中心位置,地理位置比较好,商务配套比较完善
以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面,并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩,改变了以往只租不售的局面,
起步较早,发展缓慢。
在售项目
建成项目
规划项目
合肥写字楼市场区域划分图
合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边,外围目前供应量逐渐加大;
区域划分:以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大附近的南七区域;
中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边;
写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布,基本和目前商业分布区域一致;
城市外围写字楼逐渐增多,如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。
分布特征
供求状况
目前,合肥市的写字楼总建筑面积已近250万平方米。而投入使用的高品质的尚无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾:因此2006年后市场出现大批写字楼上市,体量近百万方。
目前合肥写字楼市场需求分析
板块
板块特征
主要客户
三孝口板块(金城大厦,CBD广场)
交通便利、配套完善
销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构
四牌楼板块(天徽大厦)
商业氛围浓厚、交通便利
外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业
百花井板块(五环大厦)
一般写字楼和商住楼
中小型私营企业
大钟楼板块(同济大厦)
浓厚商业氛围,交通拥挤
金融、科技类企业
科大板块(美的阳光大厦)
专业化市场
从事计算机软、硬件开发、销售
北一环板块(财富广场1、2期)
交通便利,商务氛围、配套欠缺
外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司
南一环板块(新都会广场)
交通便利、配套完善、
中介服务类、贸易类、实业类等本地企业
高新区板块(金座)
交通通畅、商务氛围、配套欠缺
高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位
新站板块(中环国际)
交通便利、商务氛围不浓厚
日化用品代理公司、建材、房地产企业
2007年是写字楼价格分水岭,之前价格上涨缓慢;2007年之后价格上升幅度加大
租售价格
产品研究
项目
CBD中央广场
香港广场
财富广场
中环国际大厦
恒丰国际大厦
新城国际
所属区域
庐阳区
庐阳区
庐阳区
瑶海区
新站区
蜀山区
建筑面积

44000m2
50000m2
78000m2
60000m2
188203m2
层数
30层(地上28、地下2)
28层(地上26、地下2)
28层
1号6层,2号26层
31(地上29、地下2)
28层
车位
地下208个
180个左右
地下67个、地面23个
和户数1:1
166个
400个
交付标准
公共区精装饰
公共区精装饰
公共区精装饰
公共区精装饰
公共区精装饰
公共区精装饰
内部配套
酒店公寓商务公所、高级景观住宅会所、专属多功能会议厅。
16个空中花园、楼体泛光照明。
高规格会议室配套及VIP行政酒廊。
3—6部电梯。
基本配备了中央空调。停车位比以前也显著增加。
开始采用环保、节能的高科技型材料,如财富广场二期LOW-E玻璃。
电梯:以合资品牌为主,奥的斯、三菱较多;普遍存在数量不足,上下班拥挤现象。
车位不足:1)车位主要以出租为主,用于出售的比较少。2)地下车位数量多于地上车位,并且租金相对较高。
内部配套方面注重对内部配套。在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等,以满足将来业主的商务需要。
环境设计方面在设计时开始引进专业环境规划公司,在楼盘中导入小区景观和建筑景观,如空中花园、裙楼顶层花园等,