文档介绍：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 。未经美格行公司的书面许可,其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。2010 年04 月万科沙井项目商业定位及规划方案Page 2SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 、项目定位二、建筑规划建议四、租售模式及收益测算三、业态组合及布局万科沙井项目商业定位及规划方案Page 3SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面: 商家反馈意见万科沙井项目商业定位及规划方案Page 4SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 发展商品牌实力发展商品牌影响力大,开发实力雄厚,项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。万科集团,成立于1984年,中国最大的专业住宅开发企业,中国大陆首批公开上市的企业之一,定位为中国房地产业领跑者;万科沙井项目商业定位及规划方案Page 5SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 发展商开发目标Point1商业定位规划应提升或不影响住宅品质,打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“,商业以街铺销售为主,同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性;Point2项目商业定位及规划应体现高度及品质感,与住宅定位相匹配,同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。万科沙井项目商业定位及规划方案Page 6SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 地块基本条件分析?项目经济技术指标分析?地块区位分析?地块四至分析?地块商业价值分析?区域商业环境分析?区域交通条件分析? 项目SWOT分析?Strength优势分析?Weakness劣势分析?Opportunity机会分析?Threat威胁分析万科沙井项目商业定位及规划方案Page 7SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., -011-022-012- 地块基本条件分析项目由四地块组成,沿街面长、地块分散利于多划商业街铺,但对住宅的品质提升有所影响。35%建筑覆盖率约22万㎡住宅总建筑面积约26万㎡项目总建筑面积12554㎡1-01地块面积9675㎡2-01地块面积41118㎡1-02地块面积约4万㎡商业总建筑面积13887㎡2-㎡项目占地面积项目经济技术指标分析万科沙井项目商业定位及规划方案Page 8SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 、餐饮、服务配套<1㎡<2%较好,临城市主要道路商业区住宅密集区入口集中型入口街铺型以点带面型超市/餐饮、休闲、服务配套1~2㎡(包括1㎡,不包括2㎡)2%~5%(包括2%,不包括5%)良好,临城市主要道路商业区住宅密集区环绕街铺型入口集中型超市/餐饮/休闲≥2㎡≥5%交通条件所处区域性质商业主要分布形式主力业态人均商业面积商业面积/ 地块基本条件分析根据我司对社区商业类型的研究成果,社区商业主要分为三种类型:内向型、中间型、外向型。商业面积(4万㎡)住宅面积(约22万㎡)×100% ≈ %外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下,吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型,是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型,通常商业体量较大。项目的商住面积比为15%以上,为典型的外向型社区商业;万科沙井项目商业定位及规划方案Page 9SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., ?项目地处沙井传统商业老街区边缘地段,新沙路与环镇路交汇处,紧邻沙井街道办,片区商业成熟,氛围浓厚,区位条件优越; 地块基本条件分析项目地块区位优势明显,有打造片区商业龙头的基本条件。裕客隆购物广场