文档介绍：淄博市地方税务局文件淄地税发[2004]77号————————————————————————————————关于进一步明确房地产业有关税收政策问题的通知各区分局、各县局,高新区分局,市局各分局、稽查局:随着房地产市场的不断发展,房地产业税收在的地方税收中所占比重越来越大增长速度较快。因此,加强对房地产业的税收征管显得日益重要。但从目前对房地产业的税收管理情况看,还存在税收政策宣传不到位,执行不到位,征管人员责任心不强,执法刚性不足漏征漏管等一些突出问题。为进一步加强对房地产业的税收管理,现对有关税收政策予以重申进一步明确如下,请各单位认真贯彻执行。各单位务必对所辖房地产纳税人2003年度以来税收管理情况进行一次彻底清查。2004年6月为各单位自行清理时期,2004年7月份以后再有下列问题出现,将追究征管人员及单位领导的责任。一、营业税1、代收费用。根据营业税条例规定,房地产开发企业的营业额为纳税人提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产开发企业代收的各项费用,如开户费、配套费、初装费等应一律应并入营业额征收营业税。2、预收款项。房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业收取的预收款,应并入营业额征收营业税。因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时,允许从营业额中减除。3、集资建房、合作建房、以房抵债、购房按揭贷款等行为,纳税人取得的收入或经济利益,都应并入营业额按规定征收营业税。二、城镇土地使用税对房地产开发企业建造的商品房用地,应按规定征收城镇土地使用税。三、土地增值税房地产开发企业开发普通标准住宅的,应按取得的房地产转让收入(包括转让收入价款、预收款、定(订)金和其他经济利益)的1%预征土地增值税;开发其他房产的,应按取得的房地产转让收入(包括转让收入价款、预收款、定(订)金和其他经济利益)的2%预征土地增值税。纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”,且发生产权转移的,应视为取得房地产转让收入。四、企业所得税1、房地产开发企业的收入总额包括生产经营收入和其他收入。生产经营收入包括:商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等;其他收入包括:商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他收入等。2、房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按15%的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。3、企业在年度内预提的配套(基础)设施费、建筑安装工程费应在年终进行调整,年终如有余额,应并入当年利润征收企业所得税。4、凡未按税收法规和财务制度规定进行核算的房地产开发企业,或随意结转销售、成本、费用、利润的纳税人,主管税务机关可依据其收入总额或成本费用支出额按照15%的应纳税所得率实行核定征收。1、房地产开发企业的收入总额包括生产经营收入和其他收入。生产经营收入包括:商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等;其他收入包括:商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他收入等。2、房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按