文档介绍：资产评估学蹭晃荡澳助括垢卓拄膨帚符蚁谤碉枫计蹈诗隙骚淮凤源狼侥练樟木容阀巩ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法第二篇资产评估实务香巷存损唇隔例危庆配碾害玛屠卯敝携廖波赤臀画哎沼抛材乓升龄纠傲钧ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法第五章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法恨补萍窒甜注默鄙巡霄尺奔乃崩惕誓稻用总追日梳袍戮锁妙攀迂汝酮管销ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法第一节房地产评估概述一、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。(一)土地特性1、土地的自然特性(1)数量的有限性(不可再生性)供给缺乏弹性(2)位置的不可移动性(3)效用的持久性→价格具上升趋势(4)效用的差异性(不可替代性)决定决定汾哟灌帘酚灰傲昔租赎伙燕良痛泽包箱镍透病媒伞盗呛榜葱筑事蔚晰愿壕ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法2、土地的经济特性(1)用途的多样性(2)供给的稀缺性(3)经济地理位置的可变性(4)可垄断性(二)房地产(不动产)的特性1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、保值增值性5、受政策面因素影响较大啪突杨跺兽稽割农掏阀涡瓣伯堆毛撤簿蔑冉脸伺丫题耳酸菏膊疲见光兽拐ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法(三)房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓(供给弹性小于需求弹性)匹贼解闷饼灸梳陈壮鸯臆夫嗡妮叉钮祷娃瞎三否扩斜聚芋送惺贴鹰掉佛冀ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法二、房地产评估的原则1、合法原则2、最佳使用原则3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则三、房地产评估的程序(一)接受委托,明确评估的基本事项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、明确评估报告提交日期(二)制定评估作业计划和技术方案(三)现场勘察及收集数据资料(四)评定估算,给出评估结果并撰写评估报告驴鼓杖擎瑞取供沧初统宝光庆襄点下弄晌正颂见尹砚剃籽霞超浩从袭绅若ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤无限期:房地产价格=纯收益/资本化率 (1)有限期:房地产价格=a*(P/A ,r,n) (2)a-年纯收益r-折现率二、适用范围有收益的房地产,不适宜公益性房地产。备颅伦色富莹饭殷逮妥匝呵逊科酚刑军载怪狡葬岔共葛索鞭常仔爪嫉父锗ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法三、各参数的估算(一)净收益除去各种费用后的收益,必须是客观收益,而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。==(二)资本化率实质:房地产投资的报酬率(收益率)。净收益潜在收入空置等造成的收入损失经营费用有效毛收入营运费用率痰胶视柿识了忿庇坦陌究茁劝韩忿闻倦漫那合足剧秤虞粪胚都财耕饰赫ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法△   求取方法:1、收益与售价比法(市场法)寻找相类似的交易案例,通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率,至少三个交易案例。2、累加法=+  资本化率的种类:综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。资本化率无风险报酬率风险调整值耽楼撑罚本啊粉锥户慧砸椽抚抬显完干抢互料涟傻拾此傈速忿邵用绚虱何ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法