文档介绍：康泰佳苑营销分析报告
一、市场综述
目前,全国房价受国家宏观调控影响,出现了下跌之势,特别是上海、杭州等一线城市,受到的影响最大,降价打折非常大,而在一些二线城市,持续增长的势头已经止住,目前处于缓慢上涨阶段,,各地开发商均感觉不同程度的压力,,更多是选择观望,看开发商是如何应对目前的形势。
马鞍山地区受全国形势的影响,目前是停滞不前的阶段,特别是7月份以来,,在这个市区人口不足50万的城市,集中供应如此众多的房源,,本地多层的均价在3200元/平方米,小高层的均价在2700元/平方米,加上大部分楼盘的主力户型集中在120平米左右,,总建面50多万方,一期推出的多层总价就35万左右,面积120平米,尽管市场低迷,,总价不超过40万的房子他们还是可以接受的。
当前形势下,各个楼盘都加大了宣传的力度,几乎马鞍山地区的主要报纸每天都有楼盘的广告,有的楼盘还在马市唯一的大卖场设立了分展区,,人流量大的地方设立了大的户外看板,比如在团结广场那就有东方明珠、格林春天、西湖花园。
马鞍山地区的开发范围紧跟政府规划发展的脚步,无论是两年前就开盘的西湖花园,东湖碧水湾,还是最近刚开盘的春晖家园,康嘉大景城,其地理位置都在这俩年政府提出的“东扩南移”的范围圈中。由此可见,房地产市场,是要有时代感,紧跟政府发展政策的。像东湖碧水湾的房价,由最初的1900/平方米,到现在的3200/平方米,也就用了一年多的时间。可见,马鞍山的房产市场还是有很大的增长空间的。不过目前看来房价的走势不是很明朗,还需要时间来验证未来房场发展方向。
二、康泰佳苑主要竞争楼盘分析
楼盘名称
推出时间
推出量(套)
去化(套)
月均(套)
康嘉·大景城
05年7月2日~至今
544
163
46
瑞慈花园
05年6月~至今
500
200
44
春晖家园
05年8月8日~至今
181
165
66
国际华城
05年9月1日~至今
84
58
38
康泰佳苑
05年10月1日~至今
76
38
47
05年9月30日~至今
34(别墅)
14
17
东湖碧水湾
05年8月~至今
50(别墅)
30
15
普通住宅月平均去化速度
从表中分析我们可以知道,各个楼盘的月均去化套数与整体平均去化套数大致是吻合的,其中春晖家园的去化速度最快,主要的原因在于该楼盘是一期开盘,主力户型为120平米左右加上价位较低所以整体总价相对较低,而且一期推出的五栋多层,其中两栋主体封顶了,另外三栋已经建到了3—4层,有准现房给客户看,比较直观和具体。我们楼盘的去化速度是符合马鞍山市场的整体情况的。
楼盘名称
均价(元/平方米)
主力户型(平方米)
总价(元)
康嘉·大景城
3200(多层)
120~130
40万左右
2700(小高层)
130
35万左右
瑞慈花园
3200(多层)
106(多层)
34万左右
3200(小高层)
125(小高层)
40万左右
春晖家园
2700(多层)
120
33万左右
国际华城
2700(多层)
120
33万左右
东湖碧水湾
4000(别墅)
270
108万左右
康泰佳苑
3200(多层)
136
43万左右
4200(别墅)
260左右
110万左右
从价格上来看的话,马鞍山本地多数楼盘的小高层要比多层总价低,另一方面新市政府附近的楼盘的价位相对其他地区是较高的,多层的总价在40万左右,而我们楼盘的总价高于40万,主要的原因在于我们的主力户型面积偏大,而春晖家园和国际华城的主力户型比较符合马鞍山市场的需求,这样就会有部分客户流失,造成我们的去化速度略低于平均去化速度。
楼盘名称
时间
方式
优惠措施
康嘉·大景城
05年7月2日~至今
电台、电视、报纸、车体、户外展牌
,,
瑞慈花园
05年6月~至今
车体、户外展牌、报纸、电台
小高层送公摊,超144平米补2%契税,
春晖家园
05年8月8日~至今
报纸、大卖场设分展区、户外展牌
国际华城
05年9月1日~至今
报纸、车体、户外展牌
中秋期间推出送精美月饼活动
东湖碧