文档介绍：中少上扬集团青岛崂山项目发展策略与物业发展建议
11/11/2017
项目顾问工作阶段划分
2006/08/15
2006/08/20
工作
成果
区域宏观经济背景研究
区域土地市场
区域房地产市场调研
客户访谈
专业人士访谈
项目发展战略
项目所在区域价值定位
项目定位
物业发展建议
城市规划及其他项目背景研究
类似区域发展案例借鉴
相关项目案例借鉴
项目所在区域市场竞争研究
第二阶段(中期)
项目发展战略与整体定位
第一阶段
项目市场调研
城市房地产市场分析
相关物业市场分析
客户分析
5个日历天
18个日历天
2006/09/07
11个日历天
第三阶段(终期)
提交终稿
根据客户建议深化研究,完善报告
项目详细盈利分析
完善整体报告(终稿)
2005/09/18
2
目标市场解析
报告思维导图
发展策略与项目定位
物业发展建议
开发目标
整体市场分析
豪宅市场分析
项目界定
经济评价
竞争项目分析
本体价值挖掘
借鉴案例研究
发展策略
项目定位
3
客户目标解析——追求平台价格基础上的快速销售
企业战略层面:
1、通过动漫基地一期的成功运作,实现发展商在青岛动漫产业的成功启动。
2、为动漫基地二期的取地做好前期准备。
项目操作层面:
1、项目实现区域平台价格(9000元/平米以上);
2、实现快速销售,降低市场风险,获得现金流;
3、项目需要一定程度融入动漫色彩。
4
目标市场解析
报告思维导图
发展策略与项目定位
物业发展建议
开发目标
整体市场分析
豪宅市场分析
项目界定
经济评价
竞争项目分析
本体价值挖掘
借鉴案例研究
发展策略
项目定位
5
项目区位和交通——位于交通便利、景观资源丰富的公认豪宅区
项目位于青岛市崂山区浮山南麓,自然资源丰富,北依浮山,南望黄海,是青岛公认的豪宅区。
项目交通条件便利,通过东南侧规划中的市政路可以快捷到达青岛东南部的主干道香港东路、东海路。
6
项目周边配套——基本生活配套,天然娱乐配套,强势教育配套
本项目地块
极地海
洋世界
中国海洋大学
青岛大学
7
地块现状及四至——地块呈现特有的台地风貌
地块内现状比较复杂,目前是一个待拆迁的采石场,地块地势高低起伏,上下落差达20米。
东南侧是规划中的市政路,隔路相望的项目正在施工中,规划是最高12层的小高层住宅。
地块西边界
地块东南侧的规划市政路
地块现状建筑物
地块北边界
8
地块指标——中等容积率、小规模项目
用地面积
36200m2
总建筑面积
73160
专家公寓
62010
安置区域
8000
创意中心
3150
容积率
地块主要经济技术指标
关于拆迁:只负责建造回迁住宅8000平米,费用为1600万元。不需要考虑拆迁补偿等费用。
关于大配套:城市配套取费255元/平米。,并另加上8000平米的回迁面积。
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地块资源环境——台地山景资源是项目特有的自然资源
内部资源环境:
海景资源:
属于三线海景,由于南部已建建筑物的阻挡,仅在地块高处可以看到海,海景的价值挖掘空间不大。
山景资源:
紧贴浮山,高达20米的落差可以做成良好的台地风貌的园林,与周边项目形成差异。
外部资源环境:
人文资源:
毗邻中国海洋大学、青岛大学师范学院、青大国际学术交流中心、青大艺术学院等高等学府,既赋予项目人文色彩,更带给项目部分潜在客户。
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