文档介绍：卢湾海悦花园市场调研报告
报告单位: 上海天启企业策划有限公司
上海开启房地产投资咨询有限公司
报告日期: 二00二年十二月
天启& 开启
地址:上海市凯旋路2200号2楼
电话:021-64478447 传真:021-64482720
卢湾区房地产市场分析
区域概况
卢湾区是上海中心城区之一,位于市中心南部,北距人民广场2公里,距铁路上海站5公里,西至虹桥机场15公里,。境域四至:东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接;沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头,与原南市相邻,西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口,与徐汇区交界;继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路,至成都南路,与静安区相连;沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻,全境东西约2公里,南北约4公里,,,
区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道,共设83个居民委员会。
截止2001年末,。
卢湾区住宅市场概况
2001年四季度-2002年三季度卢湾区商品房供求关系
卢湾区
批准预售面积(万平方米)
占中心城区总量比重(%)
已登记预售面积(万平方米)
占中心城区总量比重(%)
供求比
2001年4季度
1:
2002年1季度
1:
2002年2季度
1:
2002年3季度
1:
合计
1:
由上可见:
中心城区供给量主要集中在本区域,四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%;区域成交量波澜不惊,四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动,各季成交量占总量比重均在40%以下。
近四季度,区域累计供求比仅为1:,是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的,且比值较低,说明区域供给大大超过需求,这会对区域后市产生较大影响。
从季度走势来看,区域供求比已从上年四季度1::,随着上年四季度超量供给被市场逐步消化,供求比逐步趋高。
卢湾区季度均价及指数变化情况
卢湾指数
环比(+)
全市指数
环比(+)
由上可见:
本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行,并与中心城区一起缓慢上移;2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放,%,达7715元/平方米,创下了行政区域价的新高,本区均价一举冲破中心城区均价线,重回至中心城区均线上方。
与均价上涨相应,区域指数亦处于上行通道内,近三季度指数增幅加速度加快,几乎成几何级增加,%的高位。
近期区域均价和指数双双配合,增速同时加快,显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上,但上升幅度将明显放缓。
卢湾区主力单价范围及峰值变化情况
季度
单价主力范围(元/平方米)
4000-5000
4000-5500
4500-5500
4500-6500
5000-6000
5000-6500
5500-7500
单价峰值(元/平方米)
4500
5000
5000
5000
5500
5500
7000
由上可见:
近四季度,区域主力成交单价震荡上行,价位整体得到提升;今年三季度主力已达到一个全新的高度,三季度主力上限升至7500元/平方米,与区域均价当季的快速上涨一致。
今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾,退出主力范围,且5000元/平方米以下成交比重也下降明显;与此相对,本区高价位成交量出现井喷现象,成交大幅增加。
在主力范围上移过程中,区域成交比