文档介绍：项目概况
项目名称川宝花苑(暂名)
项目位置宝通路宝源路
基地面积 24210㎡
建筑面积 86520㎡
建筑幢数 6幢高层建筑
绿化率 %
总户数 814户
闸北房产市场:
□彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户
彭浦地区(涵盖共康新村)东临粤秀路,南接延长路,西至保德路与宝山路接壤。80年代初,彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。经过二十多年的发展,区域内商业生活配套设施日趋完善。随着共和新路南北高架的建成大大缩短了区位,同时,其开发的产品多以低价格、多房型为特点,客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主力单价;3900-4800元/平方米,主力总价:-。代表楼盘:美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。
□大宁板块吸纳白领阶层
大宁板块东起共和新路,西至沪太路,北临江场西路。整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和小区为居民中心聚集区,通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区(浦西地区最大规模的绿地),使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题,凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。目前主力单价:4500-5800元/平方米,主力面积:95-140平方米,主力总价:-。代表楼盘:佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。
□环内闸北涌入白领及投资客
环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区,南隔苏州河,西至沪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。作为闸北离市中心最近的地块,现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年,通过对苏州河的综合治理及美化,大大提高了沿岸楼盘的品质,营造出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车,则将进一步改善周边的交通情况,提升其区域的便利性和楼盘附加值,赢得众多白领及投资客。目前主力单价:4500-5700元/平方米,主力面积:95-135平方米,主力总价:-77万。代表楼盘:精文城市花园(城上城)、SOHO时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。
□交通、绿地、水景交织
彭浦地区:随着上海市大规模的旧区改造,受动迁费限制,今后大部分动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北彭浦地
区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富,加之共和立体交通体系全面竣工,即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延伸段及M7、M8的通车,给其沿线楼市带来升值空间,将成新一轮房产销售热点之一。
大宁板块:相对于上海其他区域,闸北区开发较迟,故吸取了其他区域以往开发不足经验,将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。但由于该地区轨道交通尚未完全发达,将成为房产开发最具潜力地区之一。
环内闸北:通过建成三个“十字架”即内环高架与南北高架交叉、天目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着2004年地铁一号线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建,无疑将成为开发商必争之地,拉近与市中心的距离。但该地区现正处老城区与新商品住宅相结合,现可开发土地又相当稀缺,故该地块还需进一步整合及储备。
总之,随着闸北区“五线交汇”(即铁路、长途、地铁、高架和轻轨)加之南北高架的建成,相辅相成,形成发达的交通立体网络。配合绿地及水景的营造,以其较高性价比的房价优势,将在上海房市扮演越来越重要的角色。
四、市政建设
闸北区北部作为大型居住区已发展基本成熟,随着地铁一号线延伸段的通车,该区域的发展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。闸北南部地区以商业功能,交通功能为主,住宅市场发展空间有限,中部地区是闸北今后中高档住宅集中区域,由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等,该区域发展潜力巨大,已成为闸北始终规划的重中之重。
“十五”期间,闸北市政规划建设:
突出一个龙头:不夜城地区;
推进两线建设:苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段;
完善三片功能:南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区;
中片高尚居住区:不夜城地区将向北延伸,在新客站北广场,即将崛起
由仲盛集团参与旧改的“新不夜城”高档商业办公区,而本案所处的区域正好处于高档办公区的住宅补充区内,使得本案的高尚性和可投资性进一步放大。
产品定位
SWOT分析:
Serength(强势):
市场大环境、区域小环境平稳趋好。
区域内已上市的皆是房型偏大的项目,体量小、房型配比偏小化,去化相对较快。
交通便捷,3条轻轨交通就在附近。
绿化率高。
不夜城商圈、四川北路商圈、人民广场CBD、北外滩CBD与本案相距15 分钟左右。
顶层景观价值
weakness(弱势):
周边环境较差。
皆为高