文档介绍：康桥老街项目企划推广报告
壹竞争分析
中低价房总体供应量
1、供应量
面积:
2002年本市竣工的16万套共计1800万平方米的新建住宅中,%,70至100平方米的住房占16%,%,%。单套面积在100平方米以上的超过80%。
价格:
2003年1-3月上市新盘中,3000元以下占4%,7000元以上占34%;今年一月份上市的新盘中,3000元以下为零,7000元以上占34%,%;而4000元以下,较去年同期下降26%。三月份共上市新盘26个,其中每平米3000元以下的楼盘上市量为零。
分布:
目前市场上平价房源大多数在外环线附近,浦东三林附近有两个,方位就在外环线边上,闵行区的平阳基地也在外环线边上;徐汇区的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭镇。除此之外的单价在3000-3500元左右的平价房也只能在浦东的张江、川沙、南汇;宝山区的北边;嘉定区的丰庄甚至于江桥等地。
2、需求
依据2002年上海统计年鉴的有关数据显示,~,而按照“6倍房价收入比”来计算的话,上海绝大多数家庭所能承受得起的房价只是16~25万之间。
上海市每年要动迁8-10万户居民,需要住房700-800万平方米(这还不包括非动迁性质的中低收入家庭对平价房的需求量)。有关专家预测,未来几年内低价房的市场需求量每年约为200万平米上下。去年年内开工的100万平米重大配套商品房,仍无法满足中低收入家庭的需求。
3、分析
· 不能只考虑单价和总价的绝对值。
单从供需来看,中低价房供应量递减,需求量递增,但同样要考虑地域因素,对中低价房的消费群来说,地域的主要意义在于配套和交通,生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是与价格同样重要的影响下单的决定性因素。也就是说虽然理论上消费者只能承受30万左右的总价,在实施购买行为时,他可能会采取其他融资渠道购买高于该价格的物业,原因是有着更为有利的交通和生活配套以及投资前景。
· 谋求最快的去化速度。
从奥园、万科假日风景、万科四季花城等较成功的项目运做来看,其销售速度极快,基本上都是开盘即完成销售,但开发节奏较慢,一期和二期之间的推出间隔都在在半年到一年左右,因此从平均销售速度来看并不算快,在进行了充分的售前客户积累之后才有开盘当日火爆的认购场面,结合本项目,要实现每月600套左右的销售,须在整个上海房地产市场上有较高的楼盘知名度和美誉度,形成独特鲜明的个案特色,从目前来看,主要是总价/单价,和项目创意。
· 尽可能地去化抗性。
从目前来看,本案主要抗性在于生活配套和交通。建议在销售开始之前落实两点,一是确定主入口北侧商业——加强型超市的招商;二是一期业主入住以后,开通直达龙阳路地铁站的小区巴士。
相关竞争个案列表
项目名称
项目规模
项目价格
主力房型
物管费用
销售状况
万科四季花城
一期18万㎡
3800~4000元/㎡
93㎡两房
120㎡三房
售推200套售完
上海万里城
总建筑面积170万平米
东珂明伦苑
3万平米
3200~2500元/㎡
80㎡两房
98~105㎡三房
/㎡/月
280套,销售90%以上
中建花园
15万平米
3500~4000元/㎡
80㎡两房
105㎡三房
未确定
预计年底开盘
浦发中学对面
广德苑(丰庄)
12万平米
3450-4300元/㎡
/㎡/月
03年1月开盘
已售完
金都花好悦园
22万平米
3500元/㎡均价
92㎡两房
125㎡三房
/㎡/月
02年9月开盘
已售完
莘闵荣顺苑
4幢小高层
21幢多层
3400元/㎡均价
86㎡两房
117㎡三房
/㎡/月(多)
/㎡/月(高)
一期售完,二期下半年开盘
水景豪园
3550元/㎡均价
105两房两卫
~/㎡/月
(小高层)
金和佳园
(外高桥附近)
4万平米
4400元/㎡均价
88㎡两房
105㎡三房
/㎡/月左右
未开盘
贝越流明新苑
4100元/㎡均价
103~129㎡三房
/㎡/月
已售完
主要竞争对手锁定
万科四季花城
位于宝山区杨行镇,总规模100万平米,一期18万平米,2004年6月交房,以多层为主,兼有少量小高层。首批推出多层公寓两百套开盘当日已全部订完,预售价格在3800~4000元/平米,房型有93平米两房,120平米三房等。