文档介绍：本报告是严格保密的。:保利置业本报告是严格保密的。研究思路开发目标疏理面临的问题分析问题研究解决思路解决问题建议执行对策本报告是严格保密的。德清大道杭宁高速良渚瓶窑仁和塘栖大城北三墩104国道绕城区位属性德清:大城北的自然延伸,未来大杭州第四副城、杭州后花园。德清县市区?从市区经上塘路-杭宁高速至德清大道,进入德清县市,从绕城至本项目约20公里,车程约15分钟。上塘路杭州市区?随着杭州发展规模,及其余副城饱和度发展、价格高启,德清“第四副城”的发展模式开启。本报告是严格保密的。德清自身的城市化进程(未来城市中心——城东新城),结合低密度住宅与旅游产业的开发,都将带动德清房地产市场快速发展。区位规划?德清城市发展历程:乾元镇武康镇城东新城?德清未来以高新产业基地、旅游产业、低密度高端住区为一体的大杭州副城定位。?城东新城属于德清未来的新城中心。104国道二绕宣杭铁路二绕杭宁高速德清大道高铁以高铁乾元镇下口为中心的站场新城以高新产业为核心的科技新城,包括网络产业下渚湖为核心的旅游开发区以低密度产品为主的休闲度假区机电一体化装备制造的生态型高新产业园德清传统产业工业园(雷甸)资料来源:国土局规划科科长沈颖本报告是严格保密的。区域属性本地实力企业+外来品牌开发商共同发力,使城东新城成为——德清高端住区、标杆型区域。本案体育场玫瑰庄园格莱维亚五龙小区隐龙山庄香溢山庄玉墅林枫绿城地块高端商务、办公区域德清本地开发商开发区规划中农贸市场行政办公区域本报告是严格保密的。地块属性?本项目公寓、酒店先开发,预期开发工期三年。?绿城项目,今年7月动工,排屋产品。?作为本区域首个公寓产品,要以“保利的方式”启动。作为城东新城首个公寓项目,面临如何启动市场、目标客群是谁的问题?**********出让面积(m2)不大于28%30%-、住宅不大于30%30%-(五星级酒店及总部办公大楼建筑密度及绿化率总建筑面积(万m2)容积率用途本报告是严格保密的。德清市场现状分析德清市场面临市场扩容问题年均销售量42万方区域容量有限, 武康镇2500亩,约46万方莫干山镇3680亩,约89万方洛舍镇保利1326亩,绿城约2080亩, 城东新城合计待出让低密度地块2010年2009年区域项目潜在供应量统计(土地层面)400套格莱维亚公寓2340套,约32万方,低密度25万方总合计29套25万方/约900套存量500套80套存量190套300套500套300套70套存量华盛达山庄春晖名居阳光田园翡翠城在售低密度御景公寓德华美立方玉墅林枫瑞通乾水湾溪山美墅在售公寓在售公寓在售项目存量潜在供应量共约431万方:?低密度住宅约255万方,?公寓住宅约176万方。本报告是严格保密的。本项目面临的问题问题一、市场扩容问题:德清市场增量在哪里?以什么形式增量?问题二、客群:哪些人会来德清购房?来德清购房有什么样的需求特征?我们如何选择?本报告是严格保密的。解决问题问题一、市场扩容问题:德清市场增量在哪里?以什么形式增量?研究思路:德清目前属于典型的内源型市场,市场增量来源于哪里?来源于:自身成长性+外力驱动。德清本地成长性研究外力驱动研究本报告是严格保密的。研究路径德清本地成长性研究通过分析以下内容,研究本地市场的增量来源及增量空间:?通过分析德清产业结构、人口分布,来研究德清本地市场容量结构。?通过人口增量、未来规划、二手房市场,来预判德清本地市场增量空间。德清本地市场容量结构德清本地市场增量空间