文档介绍：《项目开发计划书怎么写—一个养老项目策划书的解析》。摘要:天下没有完全相同的两片树叶,也没有完全相同的两个项目,开发计划书,是抄不来的。上一篇我们讲了养老项目全程策划的方法论,提到了项目策划一要做项目定位,二要制定项目开发计划。那么,《项目开发计划书》该怎么写呢?首先,我们需要明确一个概念:《项目开发计划书》是项目策划、定位的结果呈现,也是整个项目开发的纲领性文件。它论证了项目投资开发的可行性,界定了项目开发的边界、模式,规划了项目后期经营方向,筹划了项目开发资源,预测了项目可能的风险及应对方案。所以《项目开发计划书》是非常重要的。它需要项目顾问对项目所处环境进行统一考量,并根据定位理论和资源受限理论为项目量身打造。(荣老师按语:非常遗憾,相当一部分项目开发计划书是项目顾问用笔记本电脑+百度文库拼凑出来的……)其次,项目开发计划书也不是项目顾问一个人或一组人闭门造车搞出来的,它需要项目顾问和投资方、主管部门、建筑设计方、运营团队、项目合作方、设备供应商、用户代表等共同协商,反复讨论才得出结论。再者,项目开发计划书需要在投资收益目标实现的前提下,统筹考虑并阐明投资开发定位、客群定位、项目经营规划、项目运营方案、建设方案、投资分析等内容。那么,《项目开发计划书》应该包含哪些内容呢?从大的方面来讲,应该包括(周燕珉教授语)概述:项目开发计划全貌。项目开发的意义和背景:开发方介绍、建设背景及必要性、开发目标、项目业态、产品类型、开发类似案例介绍);市场分析与客群定位:市场宏观环境、市场需求情况(供给方、竞争者、潜在替代者)、目标客群分析(人口基础数据、支付能力、需求差异、选择偏好等)、项目优势与进入市场策略;四、经营方案:项目服务对象、产品业态、服务内容、管理体系、盈利模式、营销价格体系;五、建设规划:土地基础情况(区位、周边环境、市政配套设施、基础生活设施、交通便利性、地质条件、日照通风噪音等基础环境、周边医卫设施情况等)、规划建设内容(总建面、总布局、功能分区、建设指标)、施工计划方案。投资收益分析:总投资(总额度、阶段额度、筹资措施、资金使用方案)、项目盈利能力分析、盈亏平衡点测算、中长期财务预测。)风险控制:项目主要风险及规避措施。以某项目的投资开发方案为例:(目录)某大型养老社区开发方案目录一、项目概述1、项目名称2、、、、项目总体定位1、项目总体定位2、、经济测算三、项目盈利模式1、盈利预测2、老年社区服务的供应及收费方式四、总平面布置1、选址2、、建筑结构1、