文档介绍：珠江荣域临街商铺营销执行方案第一部分 项目分析1、 项目概况2、 项目产品定位第二部分 销售策略1、销售总体策略2、入市时机和销售前提3、内部认筹及解筹4、销售策略第三部分 宣传推广策略1、 营销目的2、 推广时间表3、 阶段推广执行细节4、 媒体投放前 言本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺项目,应有系统的推广思路。如何在竞争激烈、政策千变万化的房地产市场,以最小的资金投入,在最短的时间内,博得最高的投资回报,是本案推广的出发点和最终目的。因此,在本案的推广中,始终坚持两点:一、要重视关系营销和客户资源管理,注重进行客户口碑宣传。二、本案的经济适用房形象促进商铺销售,以经济适用房塑造企业形象,以商铺赢企业利润。第一部分 项目分析1、 项目位置本项目位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段,区位属于典型的都市发展改善型居住带,地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段,本案位于郑密路西侧,长江路、嵩山路、航海路环绕。 整个小区建筑面积 85000 平方米 ,其中临街商铺近万平米,整个商业街呈“U”字型分布,只有一面临主干道 ;其它两面则面向内街,商业经营价值相对不高,这将直接影响这部分铺面的销售价格。地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域,虽有一两个定位较高的项目,但它们仍很难改变区域的主体属性。这使得项目很难走区域集中零售经营型商业体的模式;同时项目的商业面积又大大高于社区生活服务配套的需求,这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化,即使能消化,由于社区服务型经营体的低租金,也会便项目的价值大大降低。为了避免项目纯服务型经营定位带来的低售价,我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下,采取有效区域经营性商业与合理社区服务型商业体结合的运作模式,它不仅可以实现商铺的有效消化,更重要的是可以帮助项目取得更大的经济效益,即把项目临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造,即想办法前期引进租金承受力强的业种进驻,如:中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等,这样不仅能带动整个项目商业价值含量的提升,还利于以点带面加快其它部分的销售,而把两条内干道的铺位完全作为社区服务型商业拆分出售即可。楼号类别面积位置1 ㎡留园北路2 ㎡㎡小区道路13 ㎡张魏寨路14 ㎡张魏寨路15 ㎡㎡小区道路16 ㎡㎡ 项目基本经济技术指标面积总计:㎡结合项目推广需要,结合项目情况,对外宣传为: 项目 SWOT 分析:优势:1、 正在不断加速发展与成型的郑密路生活板块,带来了大量的潜在商业服务需求,这为商铺的消费提供了市场可能。2、 项目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足,尤其是随着郑密路整修工程的完工。将使地段中高档商铺显得更为稀有。3、 规划发展方向将为项目地段带来无限商业价值的升值空间劣势:1、 地段商业价值不直接被潜在消费者认可,(由此造成的低价认识,或消费不认可,是我们首先要面对的)2、 郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路,(由此可能形成的区域对比消费,是我们接下来要解决的)3、 地段商业消费绝对人流量不太,区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体4、 项目周边市政配套仍不完善,(这将对本案周边商业氛围的形成与认可,造成一定困难)5、 项目本身物业型态的价值均好性较差,(这可能会影响项目整体的消化速度)机会:2、 区位整体商业认可度及商铺消化率较高,(因此客源不应是最大问题)3、 区位同类型商铺虽多,但真正具备竞争力的较少,(这就是为什么在区域存在,高价的正被抢购,而大量的低价铺位却无人问津的原因之一)4、 区位商铺营销手法较落后,(大量潜在的需求还远未挖掘出)。威胁:1、 区域商业还不具有跨区域吸客的能力,其商铺消化应还主要在本区域内,(因此本区域商业消化存量的项目释放能力,将是我们营销成败的关键之一)2、 本区域内现实大量现铺的供应,(将是我们项目期房销售的另一大威胁点)客户分析主要特征消费心理信息渠道原居民多无固定工作,经济收入很大一部分依靠自有住房的出租;大部分没有受过高等教对价格很敏感;有比较强烈的攀比心理;个人交际圈相对固定,活动场所相对固定;报纸:大河报亲友间信息传递;户外媒体本项目面对投资客户主要为:2、 项目定位根据市场现状和项目的自身特点,建议项目定位为:产品定位:珠江荣域 --- 西南郑密路高尚居住板块都市休闲生活商业街消费定位:周边居民日常消