文档介绍：目录
第一部分:区域市场历史及现状 2
第二部分:区域规划对城市开发的影响 10
第三部分:常州房地产市场整体研判 14
第四部分:常州市场产品宏观分析 19
第五部分:版块划分及研究 24
第六部分:常州及新区房地产项目简析 29
第七部分:新区房市分析 32
第八部分:消费者及投资者行为分析 36
第九部分:常州房地产市场趋势展望 54
第十部分:重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议 59
附:
新区主要楼盘一览表 68
常州其他区域典型性竞争楼盘概览 83
常州其他区域楼盘概况 89
2004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表 91
常州奥林匹克花园二期营销市场报告
(初稿)
第一部分:区域市场历史及现状
宏观市场状况
经济形态的发展和人民生活水平的提高,促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。2003 亿元,%,%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。
常州市房地产投资额快速上升
从宏观市场变化来看,房地产整个市场的总体走向仍趋强势,全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少,房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。
详细分析见下述报告。
1、市场供求关系
常州商品房市场发展总量表
常州房地产市场发展总量
单位:万平方米
项目
2003年
2002年
2001年
2000年
总施工面积
645
526
先开工面积
238
233
197
竣工面积
193
204
销售面积
空置面积
从上表数据可以看出,常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和,说明常州商品房停待工项目少,市场持续良性稳步发展。
商品房施工面积上升,新开工项目增长加快。特别是2003 %,导致2004 年市场供应量大幅上升。由于外来人口购房数量增多,社会有效需求增加,消化了大量的空置房屋,使全市房屋空置面积迅速减少。2003 万平方米,%,2003 年受竣工面积(供应量)减少影响,导致实际成交数量(销售面积)下降。供应稀缺导致近期市场持续升温。
2004 年竣工量预测
我们认为由于2002 年商品房新开工量不大,低于当年竣工面积,产生了次年市场供应量减少的特殊现象。但是2003 年新开工项目较多,且在2004年已逐步上市。预期2004全年商品房竣工面积将增长至400万平方米左右。
2004 年全年销售面积预测
成交预测计算公式:
2004 年全年实际成交=2004 年预期需求+(2003 年预期需求-2003 年实际成交)假设未来市场预期需求为常量,常量取值为2002 年实际成交;也就是说,在2004 年和2003 年两年需求量没有增长的情况下,2004 万平方米。实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20 万平方米,2004 年的需求量就将达到350 万平方米,结合竣工量预期值表明:
2004 年预期供应量虽然增长幅度较大,但相比需求仍然偏低,市场消费得不到满足,供需依然存在缺口。依据我们对常州市场的考量和分析,综合竣工量预期值,2004年全年实际销售面积将在350-380 万平方米左右。我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象产生。常州房地产市场需求明显开发放大,增量原因除人民生活水平提高、购买力上升之外,很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增幅。
2、市区拆迁情况分析
常州市区拆迁力度迅速加大
拆迁面积拆迁户数
常州市区城市建设力度加大,2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和。短期内拆迁户的购房需求急速放大,而市场供应不足产生一定供需矛盾。随着2004 供应量加大,动迁户的置业需求将得到释放。
据了解,常州为进一步提高城市化率,改善城市整体形象,在今后几年仍将加大市区拆迁力度。据资料表明,2004 1~3季度年已有5 幅地块及区域开始了拆迁工作。拆迁居民对房屋购买的需求仍将持续存在,并支撑常州楼市的发展。
3、常州房产价格变化
房产价格上升趋势明显
全市市区
注:全市包括武进、金坛、溧阳
可见2003 年是常州房产市场价格变化最大的一年,当年供应量偏少是主要原因。常州市场供求结构将朝着长期平衡的方向发展。但是短期内存在的供需缺口意味着市场吸纳量大、价格缓幅上升存在市