文档介绍：广元“香山怡园”营销策划案(草案)
上卷整合营销战略
前言:项目概况
第一章、广元“香山怡园”项目区域房地产市场营销背景的调研
第二章、广元“香山怡园”项目区域同比竞争楼盘的调研及分析
第三章、项目区域目标群体的确定及分析
第四章、项目SWOT分析及应对措施
第五章、项目产品定位
第六章、项目核心价值的建立
第七章、项目形象定位
第八章、项目价格策略
第九章、项目推广策略
第十章、项目执行策略
第一章、广元“香山怡园”项目区域房地产市场营销背景的调研
一、项目区域房地产中观市场调研及分析
一、项目概况
㈠、区位:项目地块处广元市东坝片区与老城片区的过渡地带。
㈡、所属地:市中区东坝街道办事处。
㈢、街道名:广元市环城北路。
㈣、临界现状
项目地块东邻山脊,目前山脊上有部分农作物,还有大量荒草和较多的坟墓,东南角为“宏旺实业”及其所属砖厂,有较大的噪音;南面就是环城北路和铁路,铁路南侧为居民区;地块以西是谷地,谷地中有一砖厂、机电厂和少量居民点;北面就是山顶,山上有较多的松柏树和荒草,另有一高压电线穿过。
㈤、地块形状
本项目地块整体形状不规则,多为依山取地,筑成多块台地来建设。
㈥、地块现状
项目所在地目前已被大量开挖,东面和北面已开辟成峭壁,地面正在被逐步平整为可以建设的阶梯状台地,景观围墙已做好,南面靠近环城路的部分已有施工单位进场,有3栋建筑正在基础施工。在山上或项目较高位置均可鸟瞰城市景观,可将东坝、南河片区收于眼底。
二、项目主要经济技术指标
㈠、总用地面积:()。
㈡、主要经济技术指标:(依据原方案指标)
拟为总建面45000平方米,绿化率54%,总户数300户,20幢5-6层多层洋房和21栋别墅,户型面积幅度100-㎡,合计25种户型。
三、项目街区功能分析
㈠、研究范围和依据
本项目位于广元市东坝片区与老城区的过渡地带,它紧密衔接着广元两个主要片区,又由于本项目的规模和规划档次足以覆盖整个广元市场。而在广元城市建成区中分为五大片区,即老城区、东坝区、利州开发区(南河区)、上西坝和下西坝,其中老城(即嘉陵辖区)是广元的商贸区,经济最发达,东坝则是广元的行政中心,而本项目正好处在这两个片区之间。但由于街区功能分析要求街区范围的有限性和本项目地形地貌(
项目所在地与老城区之间有一凤凰山分隔,与老城的融合性不强,反而是东坝片区的有机组成部分)的缘故,使得本项目的街区功能分析需要结合其他建成区来主要分析本项目所在地的东坝发展趋势。现依据影响街区功能的主要因素进行分析。
㈡、区域现状分析
1、人口
目前广元市建成区所在地——,总户数为15万户,其中城镇人口24万人;,,,总户数22486户。区内有机关团体、企事业单位230个,是市区两级党委、人大、政府、政协和市级10家金融机构所在地。包括项目所地的环城路以北多为山地,少有人居,而在环城路以南虽有大量居民,但铁路与坡坎的地形将人们挡之于外。因此,虽然繁华的东坝路段都在眼底下,但项目自身周围目前却人烟较少,访客甚少,少量居民也难与项目的档次入流。
2、周边道路现状及性质
就本项